2018-05-31 09:36:28
最近，中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大发布了“房价波动与房贷风险”的报告，根据他的租售比模型对35个大中城市进行了住房泡沫指数测算，12个城市存在住房泡沫，21个城市房价被低估，具有升值潜力，北京和天津并不存在泡沫。
况伟大认为，人们常用的房价收入比是测度住房泡沫的一个指标，但绝对不是根本性的指标，它测度的是人们对房价的承受能力。也就是说，仅仅代表人们能不能买得起房。有的地区人口少，房价低，但收入很高，并不是说明它没有泡沫。同样，有的地区房价高，收入低，比如重庆，并不说明它有泡沫，因为这可能反映了开发成本。
“按照世界银行标准，房价收入比超过3-6倍，只是说支付有困难，并没有说就会有泡沫，但是被我们理解成有泡沫。”况伟大说，“如果超过6倍就会有泡沫，那么像北京、上海、深圳的房价收入比都是13倍以上，也就是说13年不吃不喝才能买得起。实际上它们没有明显的泡沫。”
况伟大建议测量住房泡沫一定要用租售比，因为租赁是解决住房消费住的问题，反映的是基本面，房价反映头部性的需求。
根据他发布的35个大中城市的住房泡沫指数，1996年-2016年12个城市存在严重和轻微的住房泡沫，包括石家庄、沈阳、长春、福州、长沙、广州、海口、西宁、银川、乌鲁木齐、太原和厦门。
2012年以后，有21个城市的房价被低估，包括呼和浩特、郑州、济南、南宁、重庆、兰州、深圳、哈尔滨、上海、南京、合肥、南昌、成都、昆明、西安、大连、承德、杭州、武汉、大连、贵阳、宁波。
还有两个城市没有明显的泡沫，一是北京，二是天津。况伟大认为，北京如果不进行限购的话也会成为泡沫城市。受京津冀一体化预期影响，天津房价增值潜力很大。
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