北京国五条实施首日

　　昨天是京版“国五条”细则落地第一天。新限购标准执行、二手房个税从严等新规定会对二手房、新房市场产生什么影响？购房人对新政有什么疑问？记者就此采访了朝阳区房屋权属登记中心、交税大厅、二手房门店、售楼处、购房人及业内人士，并就购房人关注的6大热点问题采访了相关部门负责人。

　　第一现场

　　冷了二手房热了新房

　　房屋登记大厅：安静了

　　昨日，记者来到了房屋登记量最大的北京朝阳区房屋权属登记中心。这个曾经被买房人、卖房人、房屋中介围得水泄不通的地方，也因为调控政策正式实行，一下变得安静了许多。往日该大厅的北侧人满为患的购房资格申请及网签窗口，因为市住建委明确规定“限购系统升级，暂停网签8天”，甚至不见人影。

　　“由于房屋登记现在施行网上预约制，现在来的都是有预约号的人，而且因为业务时间上下午错开，也就没有那么多人聚在周边了。”工作人员告诉记者。因为限购政策突然升级，不少市民对房产交易疑问一下增多，记者看到，朝阳房屋权属登记中心专门在大厅外开设了问讯处，派两个工作人员回答市民的提问，前来咨询的人一拨接一拨。

　　相比之下，位于姚家园路上七彩市场的朝阳区住房转让缴税大厅依然“人丁兴旺”。调查显示，这些大多是3月31日之前完成网签的人群，他们依然能按“老政策”缴纳个税。

　　房产中介：几乎把一年的活儿都干了

　　记者昨日走访了中原、我爱我家、链家等多家中介门市，大多门可罗雀。有的经纪人员告诉记者：“前段时间几乎把一年的活儿都干了，也该消停一阵了。”

　　“无论是买家还是卖家，瞬间都消失了，大家都在看未来政策到底会如何实施。”望京地区某中介门店的小张告诉记者。

　　“三月份店内最高的业务员做了四十多万的业绩，光提成就十三四万，把一年的钱都挣了。不少中介公司3月份的业绩是平时的三至四倍。”双井桥附近一家我爱我家中介内的一位经纪人告诉记者，“白天带着客户看房，晚上打电话撮合，半夜准备签约合同，所有的业务员都在连轴转。”

　　售楼处：刚需楼盘继续走俏

　　昨天的调查显示，相比二手房市场的由热变冷，新房因二手房个税从严而“得福”，这几天更热了。昨天，记者走访了北京大兴、朝阳等地区多个新盘售楼处，户型较小、总价较低的刚需楼盘继续走俏，一些高端盘更是无惧调控。

　　在房山、大兴一些刚需盘售楼处，依然聚集了不少看盘人群。“对新房影响较大的是调控政策中京籍单身限购条款，但这一人群在整个刚需人群中比例很少，所以基本不影响市场。”某楼盘售楼员告诉记者。“公司专门给销售开了会，不准再向客户说下一期开盘还要涨价，以免在敏感时刻引火烧身。”大兴某楼盘售楼员告诉记者。

　　文/本报记者范辉

　　热点问题

　　装修费用扣除最多不超原值15%

　　新政出台前提交且尚未出审核结果的购房资格申请，到底是按新限购标准审核还是按老限购标准审核？什么样的房子能查到原值？房屋原值和有关合理费用如何确定？住房装修费用扣除有何要求？市地方税务局相关负责人就购房人关注的热点问题做了权威解答。

　　热点1：31日前提交但未审完的购房资格按新政审核

　　在海淀和朝阳房屋登记大厅外，记者遇到了几个年轻人排队询问自己的购房资格审核情况。据了解，部分购房人在新政公布之日前即3月31日前已经递交了购房资格申请材料，但因为按此前规定需要5个工作日，因此，新政出台时，购房资格审核尚未出结果，那么，相关部门是按限购新标准还是按老标准审核这部分购房人群的购房资格呢？

　　解读：对此，市住建委相关人士昨天表示，根据北京的落实政策，新政的时间划分点是3月31日。换句话说，在31日之前只要没有拿到购房资格审核结果的，就将按新的审核标准审核购房资格。比如3月31日之前没有拿到购房资格审核结果的北京籍单身购房人，名下有一套房的将不能再购房，无房则可购一套房。

　　热点2：什么样的房屋能够核实到原值

　　根据新政，从3月31日起，业主个人转让未满五年、非唯一二手房时，应提供房屋原值的相关证明凭证，依法按照转让住房所得20%计征个税。对于确实未能核实房屋原值的，可以按房屋交易价格的1%征收个税。不少市民询问，哪些房产能够核实出原值？

　　解读：根据20%征税原则，由于一些房产购置时价格便宜，即便刨除税费、装修、利息等成本，这一差额依然巨大。不少市民希望，以发票丢失、原值不能核实为由，在房产交易时“强行闯关”，实现按交易税1%缴税。就此，市住建委相关人士表示，北京房产信息登记系统约在2005年开始建立，而网签制度则在2006年开始实行。据此，一般2006年以后购置的商品房应能查出原值。但在此之前的商品房也不一定能成为漏网之鱼，因为此后曾经组织过数次房产信息补录工作。

　　热点3：课税额=现房款-(原房款+税金+合理费用)

　　根据本市“国五条”实施细则的规定，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征，那么个税的课税额到底怎么计算？

　　解读：市地税局表示，房屋原值包含支付的房价款、转让住房过程中缴纳的税金以及与转让房屋有关的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。也就是说，按新规定，今后卖二手房，课税额应等于现值减去原值以及税金、装修费等合理费用。

　　热点4：合理费用确定应提供凭证

　　从3月31日起，业主个人转让未满五年、非唯一二手房时，应提供房屋原值的相关证明凭证。那么，原值中包含的合理费用如何确定？

　　解读：市地税局表示，对于能够提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。而对于同样可以扣除的合理费用，也必须提供凭证。未能提交有关费用凭证的，主管税务机关应要求其补正；不能补正的，经纳税人签字确认后，主管税务机关依照有关规定办理。

　　热点5：装修费用扣除最多不超原值15%

　　纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在一定比例内扣除。

　　解读：市地税局表示，装修费扣除有比例：一是已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；二是对商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。如果纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

　　热点6：三种情况不得扣除装修费用

　　根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》，3种情况在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用。

　　解读：市地税局介绍，3种不得扣除装修费用的情况为：一、纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；二、发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；三、发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

　　文/本报记者范辉张艳丽