哪些资产可以发行REITs？
从成熟市场经验上看，REITs起源于房地产领域，主要包括写字楼、商业零售、租赁住房、酒店公寓、高新技术产业园、物流园及工业厂房等能够产生稳定租金或经营现金流的优质物业，随着市场的不断发展，其适用的范围不断扩展，基础资产逐步扩展至通讯铁塔、数据中心、铁路、高速公路、港口、供水供热、供气、污水垃圾处理等其他能产生稳定收入的不动产资产。
目前，国内类REITs投资标的已覆盖了写字楼、零售、产业园、仓储、酒店、租赁住房、高速公路等多个类别，这些资产以及其他权属明确、可产生稳定现金流的基础资产未来都可以成为公募REITs良好的投资标的。
REITs的特点？
经过多年的发展，全球REITs产品形成了七个典型的特征，通常将具有这些特征的REITs产品称为标准化REITs，这些特征包括：
（1）投资标的与收入来源：REITs的主要投资标的是成熟的不动产资产，以不动产产生的长期、稳定的现金流作为主要收入来源。
（2）分配政策：对REITs投资经营产生的收益实施强制分红政策，即REITs的可分配利润应高比例（如90%以上）分配给投资人。
（3）税收政策：REITs制度是税收驱动的，具体表现在REITs层面进行所得税免除，以及在REITs形成过程中实施一定的税收优惠。
（4）公开募集及交易渠道：以公开募集与上市交易的REITs产品为市场建设的标志，同时给予私募REITs足够的发展空间。
（5）管理模式：REITs通常实行主动管理模式，其产品价值依赖于专业管理人对不动产资产的专业管理与合理投资决策。REITs的管理既具有金融属性，又具有不动产属性。金融属性体现在REITs的增资扩股、债务融资、并购与处置、投资者关系等，不动产属性体现在不动产投资策略、资产管理、客户管理等等。
（6）杠杆比例要求：为保障REITs持有人的分红权益和降低运作风险，REITs在负债方面上表现出一定程度的节制，一些国家的REITs制度通过制定REITs杠杆率上限来约束其债务融资行为（国际通行做法一般将REITs的负债率控制在40%-45%以下）。
（7）回报特性：REITs回报率稳定，与股市和债市的相关性较低，其收入主要是基于不动产产生的租金收入，与其他金融产品的相关性相对较低。
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