2022-05-31 21:06:06
当下全国救市最猛的二线城市，是谁？
毋容置疑，郑州。
距离郑州发布最猛救市政策过去了一个多月了，大家最关心的是：
都做到这份上了，市场总该回暖了吧。
事实却是——
并没有。
不仅房价还没有起色，甚至下跌也还没止住。
郑州这个城市到底怎么了，今年到底还有没有逆转的机会？
先来盘一波我考察后的感受。
最强救市，似乎救不动？
郑州19条救市新政过后，大家伙都在嗷嗷等待市场反应。
结果这番考察下来，通通是：没涨，还跌了。
先说新房，基本都有折扣，多数新房价格比去年还低，市场仍然处于买房市场。
甚至，三环外的部分项目已经祭出首付分期的大招，首付10%，剩下20%分期半年或1年都可以，任君挑选。
但成交量确实上来了。
3月份郑州市新建商品房销售9680套，比2月份的6324套增加53%。
并且二手房的成交量也明显上涨，3月份全市二手房共成交5273套，较上月的3332套增加57%。
量确实涨了，但价却还没有动。
新房还在持续打折，哪怕核心区说是开盘当天去化80%的海马公园二期，也给出不小的折扣。
二手房你要是诚心买，价格还能比去年再便宜一点。
总之，当下的郑州，仍然是买方市场，买房人拥有高度话语权。
那为什么成交那么猛，我想当下成交量大涨的原因，主要2点。
1、郑州房贷利率大幅下调。
去年最高的时候郑州房贷利率去到6.125%，但经过多次下调之后，郑州现在最低可以做到4.6%，150万的贷款，每月月供能少还1400元，一年就是16800元，这可不是一笔小钱。
买房成本的直接减少，真正有需求的购买力自然会买单。
2、取消认房又认贷，释放了一批改善性买房者的需求。
此前，郑州取消认房又认贷。
对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
这波政策，就是鼓励改善置换，有房的人也可以用首套贷款买房，利率又低，自然会有改善性客户趁这个机会出手。
从我们市场调研得到的信息，郑州这波主要购买力主要也是换房需求，且当下市场成交助力也以100㎡以上的改善户型为主。
也就是说，现在的购买力主要还是改善客户。
那为什么救市政策也出了，成交量也涨了，唯独价格还没涨？
本文因为篇幅关系，暂不做具体板块分析，要是你等不及想了解郑州市场，可以扫码下方二维码添加我们的微信，可以详细来聊聊。
“重病”4年多，想靠强药扎一针就活奔乱跳，不太可能。
郑州房价低迷已经4年多了，你想救市一出马上强势反弹，哪有这么强劲的特效药？
何况，郑州实力也不允许啊。
从城市调性来看，郑州不属于那种“一点就燃”的城市，一没有太多国家级重磅利好，二来缺乏强劲产业。
郑州虽然也有自己的宇通客车(600066)、富士康、思念食品、盾构机等，但都偏向制造业，收入水平比较低。
既没有互联网，也没有高新技术产业，能找到的工作主要是客服和销售，像研发、运营这样的高薪岗位基本是没有，兜里没钱，又哪来的钱买房，当接盘侠？
另外，教育也是郑州的短板，对于家长来说，为了孩子前途，有本事有钱的人也会选择往外置业，“有钱人”流失，郑州房价又靠什么来支撑？
所以哪怕放开了调控，调低了利率，也不是立马就能见到房价上涨的，别人或许是购买力被短期压制，郑州可能是真没多少购买力了。
当然，以上都是郑州的“顽疾”了。
说回当下，郑州这波猛招为何没达到预期效果？
一是几波疫情影响，经济受损，全国购房者信心都被打没了，还不止是郑州。
第二还是郑州人被房价下跌，跌怕了。
因为郑州房价都跌了4年多了，别人买房是抗通胀，恁是买着等贬值啊，房价不涨，置换怎么换，房价不涨，财富怎么增值，房价不涨，为什么不能晚一点再买。
第三，这几年的楼市低迷，郑州把买新房的刚需都整麻了，比起上涨，他们更担心的是烂尾。
这几年郑州的烂尾房真是出了名，这轮考察，几乎每个销售都和我们说他们现金流稳定，能准时交房，购房者一听是期房，也都犹豫。
中介还戏谑，在郑州，也就招保万金（招商、保利、万科、金地）的期房能让购房者稍稍安心了。
信心被打怕了，大家怕买到烂尾房，要么就买二手次新，要么就等基本封顶风险较小再买。
这下子房子可就不好卖，所以郑州库存也是越压越多，加上去年开始调控收紧，开发商又爆雷，房企直接躺平不拿地了。
不拿地之后，郑州经济可不好看了，因为郑州的土地财政依赖度不低。
前几年郑州的土地财政依赖度一直排在全国前列，2018年排在全国第6，超过武汉和成都，土地财政依赖达到124%，2020年也达到了100%。
卖地收入占了地方收入的大头，但这1-2年地不好卖，又靠什么提振经济呢，大家收入怎么提高，又怎么买房呢？
每一个看似都没有直接联系，但却都环环相扣。
现在的郑州，如果没有更猛的调控，或者全国经济面的好转，顶多是被奶了一口。
能趁着这波利好把之前的库存清一清，但还无法扭转根本性的局面。
那么郑州今年，还有希望回暖吗？
首先，不能只站在郑州看郑州，而是站在宏观经济面去谈。
因为经济问题不会是单个城市的问题，郑州能不能回暖的根本，在于大家的信心能不能回来。
而这个事，已经在解决。
昨天A股一片哀嚎，上证指数，大跌了158点，击穿了3000点，直接把大家悲观情绪拉满。
但晚上就传来了好消息，央行从5月15日开始实施降低外汇存款准备金率。
下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点，即外汇存款准备金率由现行的9%下调至8%。
外汇降准，虽然是为了缓解人民币贬值的压力，但也是间接利好股市。
今天收盘会不会止跌，我们不妨看看。
这几天市场也都在传，还有更猛的救市组合拳，毕竟这轮疫情影响的都是我们国家的经济中心，再不想办法救市，今年2季度怕又是废了。
所以关于救市政策，等着就是了。
其次，回归郑州城市面。
郑州虽然顽疾多，但基本面不算特别差，不能暴涨，但买对板块还是能做到小涨甚至跑赢通胀的。
郑州作为河南省会城市，对省内人口的虹吸能力很强。
2020年河南省人口总量达到9936万人，河南常住人口增量，超七成增长在郑州。
城镇化速度、人口数量、小学生数量、建成区面积、产业基底、城市界面在河南首屈一指，在省内的吸引力还是足够强。
郑州10年来人口增长也达到了397.4万，年均增长近40万。
那么多的河南兄弟，都会成为未来郑州的主要购买力，郑州不缺购买数量。
最后，郑州发展的天花板不低。
郑州最大的优势就是有近1亿的河南人口优势，并且郑州的城市首位度不高，现在的发展阶段，郑州的GDP才只占全河南省的21.36%。
像宁夏的银川和吉林的长春占比都高达50%以上，四川成都36.4%、陕西西安36.14%、湖北武汉35.40%。
相比之下，郑州的经济增量还有空间，关键看此后的产业转型，包括我提及的顽疾能否一步步落实了。
所以对于今年郑州的楼市，我的预期是不会明显上涨，但成交会走强，稳定仍然是郑州今年的基调。
在郑州待了好些天，2个深刻感受：
1、被黄码整麻了。
落地黄码，3天2检，因为2次没有间隔24小时做核酸，连着做了3天，最后第4天才转的绿码，每次还得花26块钱自费检测。
不禁感慨，希望疫情赶紧结束。
2、郑州，有2个世界，北龙湖和其他。
这就有点开玩笑的因素在，但确实是体感感受。
北龙湖，清一色的小洋房+别墅，大平层低密度，这是一个集金融商务、高端酒店、高端住宅、人文休闲、医疗教育于一体，在整个河南都绝无仅有的高端复合区域。
毫无疑问，北龙湖是整个河南顶尖的富人圈。
至于其他板块，才是普通购房者的角逐场。
