2022-09-29 22:34:23
前几天写网签去化的时候，看到中海锦江城打出1.3W起，做了个预测，后续项目能破万，当时写文章多少有点随意，正好这几天关于三江口植物园的启动消息刷屏，正好来聊聊这个话题。
远郊特价频出
这几天面对特价优惠，最明显的还是集中在郊区盘，它们的特色就是有一个霸气的区位名，同时有一个让人跌破眼镜的低价。
东二环东，59W买别墅，单价只要4.5K。
奥体南，单价8888，一线江景现房。
拆解宣传，东二环东就是琅岐，别墅是两套SOHO打通一起卖，奥体南是南通，至于江景房大概是有什么误解。
这些远郊的特价，其实不算什么，基本就是隔段时间出现一次，对于那些房企，其实也不求什么利润，无非是能卖是福。
前几天群友分享滨海新城的海报，华润海湾润城1.1W起，突然看到滨海新城破万的希望。
对于滨海新城，没太关注楼市，前段时间去过，城建确实不错。
大体看了一下这个板块的楼市地图以及网络的信息。
目前板块在平台的地图价，最低的就是海湾润城1.3W，其他都在1.6-1.7W。
当初这个项目开盘的均价是1.65W，纯商盘，不过首开去化率只有4%。
此时这个滞销盘已经打出1.1W起，相信不用多久破万应该是可以预见的。
四区底线
以上都是针对远郊的板块，而对于四区，新盘的底线会在多少？
前几年有个符号就是滨海橙里，在2017-2019年，楼市飞速的时候，项目成了三环内为数不多低于2W的项目。也正是因为这个特色，也让这个土地年限短、房企还会喷水枪的项目，去化较佳。
如今时间来到2022年，四区已经有个别安置房跌破万，但是这明显不够震惊。
此时的预期就是四区的新盘是否会破万（不包括桂湖等）。
面对这个话题，寻找几个项目做参考，以此来推算。
大体选择：熙悦府、榕耀之城、中海锦江城。
目前三个项目呈现了一个阶梯关系：熙悦府/榕耀之城 > 中海锦江城。
这样的关系对于中海锦江城的极限，就变成看上游的极限。
对于熙悦府，从去年1.8-1.9W变成目前1.7W，大体降价2K左右，项目主打是精装+刚需户型，其中给出的最低价是1.53W。
从去化来看，熙悦府已经去化千套，不过由于库存过大，所以只能继续降价跑量。
作为对比，两个项目一南一北，没办法确定谁区位更佳，不过从去化率来看，去年锦江城同样是1.8W，不过是毛坯，后来项目降价到1.5W，截止目前卖了331套，去化率27%，从数据对比，可以看出熙悦府的市场认可度明显更高。
对于榕耀之城，定位TOD大盘，同样精装+刚需户型，备案精装均价2.8W，开盘优惠均价2W。
当初对于低楼层房源，优惠价在1.9W左右，近期给出的宣传是1.5W起，2-3楼，1.6-1.7W。
从项目对比来看，都属于城南，榕耀之城主打的是地铁5号线，周边还有1、4号线，在1公里左右，对比锦江城距离地铁1号线1.6公里，出行优势较强。
项目开盘9个月，去化297套，数据不算差，最少比卖2年的锦江城，去化效率是高的，不过作为TOD项目，项目房源巨大，压力也不小。
盘点完两个上游项目，对比看看，锦江城地处三江口清富片区，当初高价拿地，隔壁就是成为危房的理想城，项目采用连廊高层+小高层的组合布局，户型设计是89平、115平、127平。
从项目的定位来看，跟近年的项目存在差异，目前远郊盘定位基本都是60平左右起步，75-80平就做出三房，89平个别还有四房，100以上的户型相对少。
而对于锦江城的定位，更接近市区的刚需盘，中户89三房，端头115、127四房。
从当初高价拿地，以及当时的市场和价格，这样的定位其实也没啥问题。
不过如今的市场，随着一堆极限刚需盘出现，项目的竞争性明显就偏弱。
假如锦江城有65平米两房，此时打出的海报：80W买四区两房，SOHO价买陆家嘴江景房。
除了产品定位外，项目最大的硬伤还是地铁，城南算是地铁密集的区域，但是项目并没有得到地铁眷顾，同时项目高层是33层，公摊和居住体验也一般。
比如上面的两个项目，最高就15-17层，其中榕耀之城还有近距离地铁加持。
除了配套外，还有一个点就是精装。
目前远郊盘的精装，基本是半卖半送，虽然品质没有什么好苛求，但是不同于市区盘，这些精装也能保障基础居住，对于远郊项目，装修款对比购房款并不低。
比如，琅岐的那个SOHO别墅，64W，装修钱肯定比房屋原值还高，这就是远郊盘的一个尴尬情况，额外的装修款会让房屋的价值变得更低。
所以在买低价远郊盘的时候，反而精装比毛坯可能更有吸引力。
从对比来看，锦江城能更打出更低单价的点：
1、无精装，心理价位可以打得更低
2、竞品多，板块库存过大持续背刺
3、户型大，89平的门槛依然偏高
4、楼层高，低楼层价格可以更低
再看看锦江城的价格走势，项目楼面价1.8W，备案价2.25W，去年以1.8W去化不佳，随后跌破楼面价1.5W，最近的特价房源低于1.4W，有一套是1.29W。
不同于上面两个项目的特价房源，大部分集中在1-3层，项目的特价房源楼层有4、8、15层。
可以说要是按上面项目的套路，项目33层高楼的落地一层，按常规计算，单价其实已经低于1W。
当然目前更大预期是项目高层住宅，均价是否有机会破万？
对于三江口，当初高调的开场，除了锦江城外，隔壁的三江花语城，定位同样是非刚需的洋房，目前去化更加艰难，两个项目在当初的定位都没有太多问题，不过随着板块的持续走低，也让这些项目的定位变得尴尬。
有时候滞销不一定可怕，板块性质变化才更加致命。
分析总结
近期很明显可以看到不少外围滞销盘已经开始一定力度的优惠，虽然不少项目还是集中在低楼层或者楼栋较差的，不过整体来说，还是有一定程度降价。
对于三江口和滨海新城，都是处于规划洪流里面的板块，如今面对极大的库存，加上无法跑量的市场，所谓规划最终也没有带来人流。
假如四区的这些远郊盘持续降价，那对于旗山、南通、荆溪、甚至桂湖等，这些以7K-1.3W为主的板块，他们的下限又该有多低？
一场楼市里面的价格战，谁站在食物链的底端，谁就可能被上游毁灭。
