一二线城市的楼市承受得住？从明年开始，就该迎接“泡沫破灭”？

   一二线城市的楼市承受得住？从明年开始，就该迎接“泡沫破灭”？

   在过去的20年里，房地产行业起到了 "蓄水池 "的作用，大量的资金持续流入房地产行业，房地产价格也在不断上涨。根据经济学家任泽平发表的《2022年中国财富报告》，到2021年底，中国居民的总财富为687万亿元人民币，其中仅房产就占69.28%，即476亿元人民币。此外，据统计，中国的房地产总价值超过了美国、日本和欧盟的房地产市场总价值，这是一个非常夸张的数字。在过去的20年里，中国的房地产价格几乎一路上涨，尤其是一线和二线热点城市，不仅速度快，而且速度非常惊人。以北京为例，2000年北京三环附近的房价只有3500元/平方米，而现在北京三环附近的房价基本都在10万元/平方米以上，增长了约30倍。

   不仅是北京，深圳、上海、广州、杭州、武汉、南京、郑州、成都和重庆等一线和二线热点城市在过去20年中都出现了巨大的价格上涨，在这些城市买房的人都赚了不少钱。尽管三四线城市的房价在过去20年中也有非常明显的上涨，但王健林在2013年不再看好三四线城市的房地产市场。特别是在2019年贫民窟拆迁开始慢慢减少后，三四线城市的房地产市场慢慢失去了拆迁资金和家庭的支持，再加上人口的不断流失，这些城市和地区的房价慢慢有了起色，大多数人对三四线城市的房价走势不再看好。例如，马光远在2020年明确指出，现在再投资三、四线城市的房产就是火中取栗。

   与三四线城市的楼市相比，多数专家学者对一二线城市的楼市发展仍持乐观态度，如著名经济学家任泽平表示，未来只有20%的人口流入的大都市圈、城市群和区域核心城市有投资潜力，这些城市的房子仍有投资机会。例如，经济学家马光远也提出了三个 "20%理论"，即20%的城市、20%的房产和20%的楼盘，这意味着未来只有少数城市会有部分适合投资的优质房产。不仅专家学者对一、二线热点城市的房价走势持乐观态度，目前大多数普通人也持类似观点。从长远来看，这些经济发达的城市和地区的人口会逐渐增加，对住房的需求也会增加，所以房价有持续上涨的动力和支撑。但在过去的两年里，随着住房市场的疲软，是一些一线和二线热点城市的住房市场无法再承载。

   一、二线城市的房价也开始下跌

   售价已进入2022年，住房市场仍处于停滞状态，不仅住房市场的成交量继续下降，就是许多城市的住房成交价格也在下降。据国家统计局公布的8月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，一、二线城市房价分别上涨0.1%、-0.2%，而7月份一、二线城市房价分别上涨0.3%、0.2%，6月份一、二线城市房价分别上涨0.5%、0.1%？到了6、7、8月份，一线城市和二线城市的房价涨幅数据可以明显看出，一线城市的房价涨幅已经逼近0，而二线城市的房价已经出现负增长的样子。换句话说，许多城市和地区的房价不再上涨，而是在下降。虽然北京、上海和深圳等一线城市的平均房价仍在上涨，但这些一线城市的许多地区的房价也在下降。

   平均房价的增长并不意味着所有地区的房价都在增长，尤其是在房价同比增长接近于零的时候。例如，北京平均房价持续上涨的关键原因是由豪宅带动，在目前房价走势分化的环境下，豪宅的价格涨幅远高于普通住宅，2022年上半年，北京豪宅的成交量大幅增加。据统计，2022年上半年，北京10万元/平方米以上的豪宅成交量为1326套，同比增长49%，成交套数增加到7%。也就是说，如果排除豪宅交易数据，北京的平均房价也有可能下降。

   更不用说武汉、合肥、厦门、苏州、郑州、青岛和长沙等二线城市，这些城市的房价自2022年以来持续下跌。面对房价下跌，不同的城市有不同的处理方式。例如，郑州是鼓励房价下跌的城市之一，希望房地产公司降低价格出售房屋以收回资金。而武汉、合肥和厦门则采取了限制房价下跌的政策，以稳定房价。但不管是鼓励房价下跌还是限制房价下跌，都说明这些城市的房价并不乐观。

   很明显，目前一线和二线城市的房价走势不容乐观，这对投资者来说当然不是好消息，这也是现在越来越多的投资者出售房产的主要原因。这就是为什么现在越来越多的投资者正在出售他们的房产的主要原因。对于新的购房者来说，尽管他们有住房需求，但房价的下跌导致他们有很大的购房压力。但与此同时，他们也担心买房后房价会继续下跌。因此，即使是一二线城市，现在的购房者也在观望，心情非常好，这也是一二线城市房价目前低迷的主要原因之一。

   9月即将结束，11月的假期也即将结束，这意味着2022年只剩下3个月，留给房地产市场的时间不多了。在2022年的最后3个月，楼市基本没有增长的希望，所以很多人认为2023年的楼市会持续低迷，房价可能会继续下跌，所以要做好明年起泡沫破灭的准备。

   事实上，目前的价格趋势是一个正常的趋势，原因很简单，中国的房地产业已经从高速增长阶段进入了库存阶段。目前楼市的库存非常高，而人们对住房的需求并不高，所以楼市处于买方阶段，这种情况在未来可能会持续。在这种情况下，房地产价格下跌将成为常态，所以人们应该做好准备，从明年开始泡沫就会破灭。当然，对于一线和二线热点城市来说，不可否认的是，随着人口的不断增加，未来房价还有继续上涨的空间，对此我们不能一概而论。