2022-10-06 17:29:50
众所周知，过去大家在买房的时候，不到90平方米的小户型房子非常受购房者的喜爱，购买这样面积的房子之所以被称为“最佳选择”，主要因为房子具有以下四个优点：
第一，经济实惠。城镇化建设早期，城市居民不断增加，但无论是进城安家的农民，还是城市里的原住民，收入都非常有限，开发商为了迎合市场需求，于是不浅余力地建造总价低、经济实惠的小户型，由于购买压力不大，因此买的人很多。而大户型的房子总价高、耗费财力大、受众面小，市场上并不多见，或者说有钱也买不到。
第二，房型设计合理。小户型的房子以二室居多，“麻雀虽小”但“五脏俱全”，能够满足购房者的基本居住需求。且过去的家庭多数是三口之家，而精致紧凑型的小二室，非常适合收入偏低的年轻人购买。相反如果面积过大，虽然住起来比较舒适，但房子的总价也高，装修费用还要翻倍，而且房子面积太大卫生也不好打扫，多数年轻人是不会考虑的。
第三，可以节省购房成本。 很多城市对面积90平方米以下的首套房，通常按照1%的标准收取契税，而面积90平方米及以上的首套房，则按照1.5%的标准征收契税，比如购买面积89平米的小套房，刚好错开了征税档次规定，就会有0.5%的契税差。节省的钱看似不多，但是对于收入偏低的购房群体来说，能省一点也是要尽量节省的。
第四，转手、出租比较容易。在过去房子供应量不足、房价不断上涨的时候，小户型的房子由于总价低、装修成本少，受众面就非常大，因此想卖掉也是非常容易的事情。而且用来出租的话，很多租户并不喜欢租大房子住，因为物业费、卫生费、取暖费等都是按照建筑面积收取的，因此小套房子比大套房子更能租得起价，不用担心租不出去的问题。
但是随着房价的不断上涨，如今一套房子起步也要百万以上，包括103个县城的房价都已经突破万元每平，一线城市的房价更是高达数万元每平，买房的压力越来越大。这不仅让很多刚需直呼买不起，究竟买多大面积的房子，也让很多刚需非常的纠结：如果选择购买小套房，虽然经济压力会减轻些，但是居住舒适性肯定不够理想；而选择购买大套房，就要准备更多的首付款，还要背负更长时间的房贷，购买就更不容易了。
关键是，如今中小城市的新建商品房，很多楼盘的起步面积也在110平米以上，市场上根本就找不到低于90平米的新房子，至于少量被捆绑了优质学区资源、面积在90平米以下的小套房，单价却是普通商品房的1、2倍。因此仅有的那些小套房，多数是建造于上世纪90年代左右的老破小；而在很多大城市虽然不缺小套房，但是建筑年代更久远，房子只能用来勉强落脚，毫无居住体验可言，而且起步价也在数百万元以上，购买的压力同样很大。
对此，很多业内人士认为，过去面积90平方米的小套房之所以畅销，那是在特定的历史背景下形成的，而现如今的楼市环境已经发生了很大的改变，最主要的体现就是房子的总量足够居住了，入手的房子还需要考虑今后是否好转手的问题，那么90平米以下的房子就不再是最佳的选择了，买房的思路需要重新调整，主要基于以下四个理由。
第一，家庭成员结构发生了变化。过去计划生育时期，一个家庭最多允许生育一个孩子，因此有个小二室就足够居住了。但是随着二孩、三孩生育政策逐渐放开，很多家庭都添了二宝，部分富裕家庭三宝也快诞生了，而每个孩子都需要独立的活动空间，那么原先的二居室肯定就不够居住了，如果现在买房还选择购买小二室，今后将会面临换房的情况，想转手是很难卖掉的。不仅年轻人不会考虑，普遍不缺房的老年人更不会考虑。那么多大面积的房子今后还好转手呢？最好选择四居室、中等面积的房子。
第二，市场购房主体发生了变化。在过去大家普遍缺房住的时候，刚需、投资性买房占据了市场主导。但是随着市场逐渐饱和，不仅刚需在购房群体中的占比已经越来越小，投资需求也因为房价涨幅不符合投资标准而大量减少。因此现在的购房主体是改善型需求，而不是刚需和投资型。而改善的内容不仅体现在房子居住品质、户型、配套等方面，小套房换大套房、旧房换新房，是改善型家庭必须考虑的重要内容之一。那么购买四室以上的房子，除了可以满足家庭成员居住需求，还可以增加书房、客房、储物间等功能房，这是改善追求的目标。
第三，人口总量将来会发生变化。2021年，中国新生人口数量只有1062万人，不仅连续5年出现下滑，净增人口只有48万，人口自然增长率仅为0.034%，可以说下滑的非常厉害。如果按照这样的下滑趋势，人口负增长很可能将在今明两年出现。然而房地产长期看人口，人口负增长对应的一定是房住需求量减少。而面积不足90平米的老房子，不仅因为棚改转旧改今后失去了拆迁的机会，在更多优质房源可供选择的情况下，一旦入手就会套在自己的手里。特别是人口净流出，经济基本盘较差的很多中小城市，面积90平方米以下房子今后更不容易卖掉。
第四，房价走势发生了变化。其实自2020年开始，房价的“拐点”就已经出现，很多城市的房价不仅涨不动了，北方城市的房价甚至还出现“集体失守”，因此认为整体房价在走下坡路并不为过。而曾经有过“神预测”之称，连续7年预测均“命中”的社科院，也认为今年商品房销售均价只存在“结构性”小幅上涨，幅度为2%～3.5%。如果今年真的出现这样的结果，可以说是非常平稳的范畴了。对于买房以保值增值为目的购房者来说，这样的涨幅可以说是“食之无味”。因此即便是刚需购房者，也完全没必要在最近几年急于买房，或选择租房居住，或居住父母多余的房子，等经济条件改善以后，一步到位地购买更优质的房子，而不是为被市场淘汰掉的小套房买单。
