2024-11-15 08:04:28
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，政策调整后，住房交易环节的相关税收迎来大幅下降，买房人到底能省多少钱？未来房地产市场走势又将如何？
本期《首席连线》节目邀请到58安居客研究院院长张波、上海易居房地产研究院副院长严跃进，与大家一起对新政进行分析与展望。
交易成本由10%有望降至3%以下
澎湃新闻：11月13日，财政部等三部门联合发布了多项房地产相关的税收政策，能否先和大家先简要地解读一下，此次调整税收政策的主要背景是什么？
张波：近期楼市调整的政策层层递进出台。我们不能单一地看11月13日的政策，而应该结合一系列政策来分析。最早可以追溯到今年的中央政治局会议，会议上已明确强调房地产市场需要“止跌回稳”。从“止跌回稳”来看，各个方面都需要做调整。
从供给侧来看，对于开发商，会有一些去风险的调整，比如今年加大对白名单项目的支持力度等。
从需求侧来看，也就是我们买房这一侧，需要很多政策提供支持，有助于大家预期的稳定。前两天，我们也看到在全国人大常委会会议上，财政部明确提到房地产税收相关政策会进一步进行相应调整，非常开心地看到，仅仅过了5天，政策就立刻落地。所以，从这一次的调整节奏来看，或者是政策落地的节奏来看，我们认为其实是超过市场预期的。
从政策的实际释放来看，一方面，我们看到有针对需求侧的增值税、契税以及利率的大幅调整；另一方面，针对供给侧的房企和土地增值税，也进行了相应调整。总体来看，我们认为这一次政策出台正逢其时，正好是在10月份、11月市场热度刚刚起来之后，市场信心不断复苏，再来一剂强心剂，这对市场的持续稳定复苏将会起到重要作用。
澎湃新闻：这次涉及的房地产市场税收政策主要有哪些内容呢？
严跃进：除了限购政策以外，银行房贷利率、首付比例和税收政策是大家普遍讨论的话题。这一次，可以总结为三类政策：一类是关于买房的政策，一类是关于卖房的政策，还有一类是开发商开发房子的政策。因此，这三个环节已经贯通了。
从买房政策来看，上海一些市民朋友提到契税能否调整。当时提到的情况是，有些人买房的税费要3%。这次政策对买房的契税进行了调整。我举过一个例子，过去某些房子的最高税率要达到3%，现在基本上最优惠的契税调整为1%。这样一来，契税降低的影响是很大的，这实际上是在减少买房的成本。
第二方面是关于卖房。因为税费通常被理解为买房时需要交的，但卖房时同样需要交税。这一次减税政策主要是针对增值税。增值税可以说是一个比较笼统的概念。像一线城市，如果卖一套房子，增值税比较高，可能一套房子的税费会达到10万元到20万元，这也是不小的数目。昨天(11月13日)有人形容，这相当于买一辆小轿车的成本。
还有一个方面是土地增值税，就是说开发商在开发房子的时候，会基于未来房屋的销售价格，或者通俗讲的增值概念，也需要缴纳税款。交税的部分其实是增加了开发商的一些负担。现在对开发商所建的相应房子，这部分税费可以免除。
澎湃新闻：刚才提及了契税、增值税，这和购房者的钱袋子都息息相关。能否解读一下，哪几条内容对购房者的影响比较大呢？
张波：增值税的影响非常大。增值税是整个交易过程中的一个重要税种。以前，卖房的人对这项税的感受不明显，因为在市场好的时候，大家都会关注到手价。到手价是指卖方实际获得的金额。原本由卖方承担的税费，实际上变成了由买方来承担。近年来，楼市不断降温，卖方应承担的税费也不再转嫁给买方。因此，很多人的到手价格与之前相差很大。
例如，一套200万元的房子，如果按照增值税全额增值计算，税费很高。调整后的政策将增值税的免税期设定为两年。
很多人对“满两年”的概念不太清晰。增值税是针对住宅的，只有在取得产权证后满两年的住房，才可免除增值税。这并不是在签署购房合同后算两年，很多购房者对此存在误解。比如，如果我现在买一套房，购房合同上写的购买时间是2020年，而现在是2024年，超过两年了，是不是就可以免税呢？未必。有些人可能在购房后很长时间才办理产权证，可能拖延三四年，甚至到今年才想起来要卖房子，去办理产权证。在这个过程中，时间节点会影响免税的适用。
从增值税方面来说，在一线城市，普宅和非普宅标准的调整还需等待。因此，从12月1日开始实施的政策，未必完全按照现有规定，需观察从今天到这个月底，北上广深四个一线城市是否会有相关政策的调整。
交易环节中的税费，一个是增值税，一个是个人所得税。个人所得税方面，只要你在买房后的一年内返回同一区域购买，便能够退税。需要强调的是，必须在同一区域一年内，不是说个人所得税随时都可以退。
举个例子，假如我在2023年11月13日购买了一套房，并在2024年11月14日再去买，超过一年了，不在一年之间，便不能享受个人所得税的退税规定。因此大家一定要注意，所有的税费减免都与政策执行时间相关，这次政策落地也是从12月1日开始，并不是说我在11月份交的税费就能按照新政策执行，因为每项政策都有实施时间。
契税的调整也非常好，面积从原来的90平方米以下优惠，改为140平方米。这一调整非常到位，直接体现了国家对购房的支持。目前来看，契税不分普宅和非普宅，仅按140平方米来执行。根据统计，现在北上广深的一线城市及部分二线城市，成交的二手房中，绝大部分房子约80%都是在140平方米以下。换句话说，若按照这个标准执行，绝大部分一线城市和热点二线城市的买房人的契税都能享受优惠。这项政策相比以前，两套房时的高额契税，节省的幅度非常大。
因此，国家这次政策调整的思路非常清晰，旨在减少换房过程中的相关税费。
我们来梳理一下换房的流程。老百姓通常会先将手中的房子在各大平台上出售。在卖房过程中，增值税和个人所得税会有相关的优惠。增值税方面，若是两年内出售则免征。此外，非普通住宅的增值税政策也同样免征。而现行政策不再区分普宅和非普宅，只要是两年内的房子，基本都是免征的。
在卖房过程中，基本上增值税是无需缴纳的。若完成卖房交易后，资金到账，你准备再买房，只需在一年内、于同一区域购买，例如我在上海卖掉一套房，然后在上海再买。这种情况下，你之前交的个人所得税会退还。
然后你卖掉房子之后，买新房时可能需要交一笔契税。比如说，你这个房子的面积是139平方米，那么你可能需要交的契税就是两个点或1.5个点，这在不同城市也有所不同，可能会更高一些。现在如果你买的是139平方米的房子，你可能只需交1%的契税。
我们以前做过一些测算，在较多情况下，加上中介的佣金，出售一套房子可能需要支付的相关税费加在一起超过10%，通常在10%到12%之间。现在大家看，基本上只需要支付1%到3%不等的中介费就可以了。整体来看，交易链条大大节省了大家购房过程中的成本。
澎湃新闻：有一些购房者买了房子，但契税没有交，请问现在这个契税政策适用吗？还有一些购房者他们已经申报了，但金额尚未交付，这种情况有了解吗？
张波：我们昨天跟一些交易中心进行了沟通。目前交易中心的具体细则尚未出台，但实际交付的时间以12月1日为准。如果您在11月份已经付款，那么不会涉及退款。这一点是明确的。具体来说，每个地方和不同区县的交易中心的政策还未完全对外公示。在您交款之前，可以拨打电话咨询您所在区的交易中心，确认您的情况是否符合政策。
契税最高减少2%，“省下一辆小轿车”
澎湃新闻：按照新政，购买家庭唯一及第二套住房，不超过140平方米的按1%缴纳契税，这项政策内容与之前的政策对比有哪些变化？最直接影响的是哪部分购房群体？
严跃进：首先，过去我们在契税的划分标准上，是按照90平方米来划分的，而这次实际上是按140平方米来划分。刚才张院长提到，140平方米以下户型的房子占了80%。也就是说，绝大多数工薪家庭购买的房子，差不多都是在140平方米以下的。
一些税费政策的调整体现的思路是尽可能最大限度地保障刚需和改善型的住房需求。所以说，这和此前降低首付比例以及其他一些政策的逻辑很相似，目的是让更多购房者和居民家庭能够享受到最好的政策，覆盖面更广。
第二个变化是，刚才提到的140平方米以下覆盖了这么多居民家庭，它的税费政策达到了历史最低水平。刚才我举了一个例子，大城市的税费有时候会高达3%。而根据现在的政策，其实可以做到1%。不管你是买首套房还是二套房，不管你是在上海、北京，还是其他一些三四线城市，大家都是按1%的标准走的。
当前，银行的信贷政策是最宽松的，税费政策也是最宽松的，限购政策同样最宽松，因为该取消的政策都已经取消了，我们可以总结，当前的政策是各项优惠政策达到历史上最为优惠的状态。
实际上，税费政策调整对大城市、一线城市的感受最强。二线城市和三四线城市，以前购买第二套房的税率为2%。如果这个税率降到1%，那就是减少50%。但感受最强的是在一线城市。以往在一线城市购买第二套房时，尤其是像上海这样的一些地方，本地户籍的人会选择购买第二套房。以前购买第二套房，契税是3%，没有任何条件限制，只要买第二套房就是3%。现在的税率直接变为1%。举个例子，如果购买一套价值1000万元的房子，按照之前的税率，税费是多少呢？如果是3%的话，就是30万元，而现在则是10万，实际上省下了20万元。这就是我刚才所说的，相当于省了一辆小轿车。
澎湃新闻：对于面积为140平方米及以上的住房，契税税率也有所调整，家庭唯一住房是减按1.5%的税率征收契税；第二套住房是减按2%的税率征收契税。如何看待这一调整对改善或者高端住房市场的影响？从上海来看，140平方米以上的住房交易占比大概是什么情况呢？
张波：从今年前8个月的供应情况来看，较大面积的住房有所增多，尤其是在市区。从上海的整体来看，还是维持在一个较少的水平，基本上控制在15%左右。从市场供给来看，大户型其实占少数。同时，我们了解到，购买大面积住房的人群，特别是在上海，通常将144平方米以上的住房视为大户型。我们在实际业务和线上数据收集的过程中发现，大部分人并没有按照最低首付比例来操作，可能按照20%或30%的比例，而很多人实际的首付比例超过50%，这个占比非常高。因此，我们认为购买大户型的人群，整体实力相对较强，首付也相对充裕。在此，我想借这个机会，给大家提一个个人的建议。无论是改善购房的大户型，还是首套房，尤其是在上海、一线或二线城市，购房时不一定要按照最低首付比例。国家提供了最优惠的政策，是否按照最低首付比例，需根据自身情况来定。例如，如果你的工作比较稳定，比如是公务员、老师或事业单位人员，未来收入较为稳定，则可以很好地预测每月的房贷，对生活没有太大影响。在这种情况下，按照最低首付比例购房是没有问题的。
另外一些人群，比如刚进入职场或工作的收入不稳定性较强的人，要更加谨慎。在当前情况下，可能不像过去的10年或20年，更多地跳一跳、够一够去买房。那时候是房价快速上涨的阶段，而现在房价整体维持平稳，因此，购房应根据自身实力和经济情况来决定。
10月份，一线城市中，搜索新房的热度在200-300平方米和300平方米以上的板块，分别下降了1.5个百分点和1.7个百分点。从一线城市来看，虽然我们看到很多日光盘和市场热销的豪宅主要集中在市中心，但实际的绝对成交量是减少的。反观三四线城市，200-300平方米的新房热度持续上升。换句话来说，对于许多一二线城市来说，120-140平方米的房子已经属于不错的改善面积段，而且也是很多人愿意搜索和换房的重点面积段。然而在许多三四线城市，140平方米的房子只是刚刚起步，很多刚结婚生子的年轻人可能已经买到了140平方米的房子。在换房时，他们甚至会考虑160平方米或更大的房子。因此，在不同的城市中，改善的定义其实差别非常大。此次政策很好地匹配了大部分人的购房需求。目前，仍然有购房需求的人，尤其是在一二线城市，主要关注的是140平方米以下的房源。在90平方米到140平方米这个范围内，找房的人群占比非常高。
但在一些中小城市，首套买房的人已经越来越少了，大部分改善需求是将手里的几套房子出售后，购买一套大房子。对于这些人来说，契税的调整对优惠幅度的影响不是很大。不过，改善需求依然存在，加上这些城市的房价本身较低。例如，在北上广深1000万元的房子，在中小城市可能只需几百万。因此，这些人面临的压力会小一些。我认为该政策推出后，将对改善人群的入市产生明显作用。
澎湃新闻：政策出台后，从安居客平台的数据看，挂牌量或房源搜索量之类的相关数据是否有变化，能否和大家分享一下吗？
张波：挂盘量的变化不会那么快。政策是在昨天(11月13日)晚上出台的，如果是在昨天早上发布，我认为当天的挂牌量会有明显的变化。
不过，我们观察到一线城市的搜索热度明显提升，尤其是在上海的一些热门区域，比如徐汇和静安等市中心的区域，搜索热度增长了2%到3%。
我们最近将政策内容整理后，迅速提供给了很多经纪人和置业顾问，他们转发了我们的房贷利率和契税计算器，这一指标大幅增加。换句话说，这一波政策的落地对从业者的信心提振很有帮助，他们需要快速将相关信息传递给想要买房的群体。目前很多买房和换房的人对这些政策的了解并不深入，他们不清楚自己需要交多少钱，或者能省下多少钱。通过这种方式，我们发现信息的传播效果良好，相较于11月12日，转发量增长了超过50%。许多城市对这方面的关注度非常高，这反映了市场的热度情况。
结合9月底政策出台后的观察，我们发现一个显著的特点。9月24日政策发布后，搜索热度达到最高点，并不是在国庆节的第一天。实际上，热度高峰出现在9月28日、29日，随后一直持续到10月7日，整个线上找房的热度非常高。因此，我们能够清晰地看到，整个10月上半月的成交量表现非常好。到了11月，尤其是11月上旬，二手房的找房热度还在增加，大约在一二线城市增加了4%，但新房则有所下降，且在不同城市的下降幅度不一样。
这次政策很好，因为是全国性的，影响面更大。在11月中旬出台这个政策，我认为虽然11月上旬的热度下降了，但11月下半月的热度肯定会回来。这一波热度的回升将带动整个11月的成交量有一个比较好的回升。这一波市场的影响，以及政策的影响，我们认为可以持续到今年年底。
增值税征免年限改为2年，
澎湃新闻：目前除北上广深外，一律不区分普通住宅与非普通住宅。这次，与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税优惠政策会有哪些调整？能否给大家举个例子，大概能省多少钱？
严跃进：在之前，增值税的交税期限为两年或五年，超过征免年限后就不需要再交税。然而，对于一线城市来说，即便过了增免年限，在特定情况下，尤其是非普通住宅，仍然需要交税。换句话说，非普通住宅在大城市内都有可能需要交税。今年，改革在推进，我们听到了“五改二”这个词。五改二的意思是征免年限从五年变为两年。比如过去持有两到五年的房子，如果按照老政策没有满五年，可能会交比较大的税。但是现在如果按照两年的政策计算，只要超过两年就不需要交税。
一线城市的政策仍然留有余地。尽管房子超过了两年，可能还是需要交税。而小城市就不需要交了。持有两年并不等于炒房，小城市居民可以大胆出售，因为不存在交增值税的问题。
我举个例子，比如1000万元的房子，过去购买时可能是500万元，现在变为1000万元，中间的差额是500万元。这种情况下，如果真要征税，就是这个差额乘以5%，即500万元的5%，就是25万元。
“量在价先”
澎湃新闻：降低交易税费可以实实在在减少购房成本。对于房地产市场，特别是二手房市场，这能否起到价格的止跌回稳的作用呢？
张波：从中央政治局呼吁提到止跌回稳之后，对整个市场的止跌回稳非常期待。止跌回稳的一个明显信号就是价格层面能否真的止跌回稳。价格直接回稳的前提是成交量。一般我们认为“量在价先”，没有一个稳定的成交量，价格的稳定无从谈起。
10月份市场成交量，尤其是一线城市，都纷纷突破了荣枯线。上海的二手房成交量又重回2万套以上。在一线城市中，深圳的二手房成交量同比去年大幅提升。因此，这是房价企稳的前提所在。
这次政策的目的是让换房的人能够入场，买房的人也能入场，推动需求入场。降低交易税费的目的就是吸引你来入场。这就是带动成交量提升的一个因素。
换句话说，评判这个政策是否有效，我们不应仅仅从价格这个维度来衡量，而要观察11月、12月份的二手房成交量是否能维持在一个相应的高度。这是我们评判的标准。
整个市场的总体价格稳定要等到成交量的提高，至少我们需要观察10月、11月、12月这三个月的成交量能否维持相应的稳定，达到二手房的荣枯线以上。例如，在上海，成交量至少每月要在1.6万、1.8万套以上。这时，才有可能讨论与价格相关的问题。
从价格止跌回稳，首先要看成交量。因此，对于我们当下的买房人，你也不用过于担心。现在的市场并不是说出台政策后，房价就会马上出现所谓的暴涨。这不会发生。从中央层面的定调来看，主要是止跌回稳，让市场恢复到一个正常、稳定的状态，而不是让房价回到2015、2016年那一波的上涨状态。所以买房不必过于着急，可以再比较一下。今年11月、12月份，如果实在找不到合适的，可以等到明年一季度再看。根据目前的房价，大概率来说，基本上会维持相对稳定，也不会出现大幅下降或大幅上涨。
如果你在北京、上海，想买一个改善型的三房，比如说120-130平方米，位置又比较好的，那么价格可能不会有相应的下调，基本上会维持相对稳定的状态。因此，我们购房者需要做的功课是理解止跌回稳。首先要关注成交量，这是第一步。第二步，所谓的止跌回稳，从国家层面来看，其实是为了降低房地产市场的风险，促进市场的平稳。国家的做法是走双轨制，一方面推出商品房，另一方面提供保障房，以解决新青年和新市民的居住问题，商品房则旨在满足多样化的改善需求。
换句话说，未来整体的房价变动其实是分化的。比如说上海的整体均价是稳定的，但并不是每个板块、每个小区的房价都保持不变。可能需求量比较大的房源，下一步涨价的概率会更高一些。而外围一些冷门区域，因需求量较少，人口支撑力不足。即便是在上海、北京这样的一线城市，它在外围一些区域的房价也可能不涨，甚至还有下跌的板块存在。
澎湃新闻：针对房地产市场的优化政策今年以来其实一直在出台，包括调整限购政策、住房信贷政策、住房税收政策等，目前整体的房地产市场或者代表城市的市场情况怎么样？
张波：10月份的数据表现看，一二线城市的成交量复苏非常明显，包括新房和二手房，整体复苏的节奏非常显著。
到了10月份之后，特别是下半月和11月份，有一个现象值得关注。在二手房市场，一二线城市的挂牌时长又有所拉长。挂牌时间的延长说明大家犹豫，摇摆不定，因此整个挂牌市场的情况需要关注。另外，挂牌价格也值得分析，区域间的分化比较明显，总体来看，挂牌价格没有上涨，但是在不同区域、不同板块的挂牌价格差别会比较大。
简而言之，10月份市场热度非常好，11月份略有降温。这一轮政策与10月份的热度回升不同的是，更多体现在高能级城市的一线和热点二线城市。此次11月份的政策，对一些中小城市的影响也明显，因为它涉及所有城市的增值税和契税，这就是可能与10月份的差别所在。
如果大家是在高能级城市买房，这时候不妨关注一下换房需求。从数据来看，这一块的量增加得比较明显。而在一些低能级城市，要关注一些高端市场的改善需求变化程度，如果有机会做直播时，我们也会分享更多相关数据。
政策明显激活了市场
澎湃新闻：一系列政策作用下，两位如何看待后续房地产市场的走势？
严跃进：这个政策对我们卖房的销售是持续利好的。现在的税费政策明显激活了市场，因此这样的态势在今年四季度能够很好延续。展望明年，我认为核心点在于，只要我们的房价保持稳定，市场信心明显增强，加上目前一系列政策比较好，我相信明年整个房地产交易态势会比较好。另外，还要关注一个很重要的变化。刚才提到的一些市场情况对二手房的影响也比较大。房主卖掉二手房后，明显会成为新一类购房主体，这将显著挖掘市场需求。还有，这两年我们看到一个很重要的改革，就是关于房票的一些使用，以及城中村的改造，这实际上能够释放出一批又一批比较好的购房需求。
从这个角度来看，明年的潜在购房需求量会比较大。除了这两年观望的人开始买房外，还有二手房的房主可能也会选择购房，加上城中村改造的因素。
张波：我们比较明确地判断，目前价格已经处于市场的底部。因此，从明年至少上半年来看，价格将维持一个稳定的状态。我们能够清晰地判断明年上半年价格将比较稳定，明年下半年，目前的数据还需要观察政策推进的情况。大概率来说，明年下半年表现会好于上半年，这是第一点。
第二点，我们观察到一个有趣的数据，今年已经明显表现出，很多城市成为存量房主导的市场。换句话说，二手房的成交量已经超过了新房。我们认为这种趋势在明年将会持续。
我们在很多城市中会单独分析二手房和新房的成交量。明年我们会将它们加总来看。虽然某些城市的新房成交量可能还会持续下降，但二手房成交量可能会增长。新房和二手房加总后，明年的成交量，尤其是在上半年，可能与今年相比，不但没有减少，反而有可能会增加。这是成交量方面的变化。
第三点，整个区域市场的分化将持续，而且未来的分化将更为细致。这不仅仅是南方与北方之间的分化，或是城市之间的分化，甚至城市内部的不同板块、不同小区之间的分化也将显现出来。所以对于购房者来说，买房的难度会进一步增加。在市场变化中，选择更好的时间节点和更合适的价格，找到自己意向的房源，其实难度非常大。因此，大家在这一段时间里，还是要更多地去市场上了解你想要购买的房子及其具体情况，做好相应的功课，才能在这一轮政策大礼包中收获更多的优惠。
