2024-11-15 12:17:32
9月底以来，随着我国一系列力促房地产市场止跌回稳政策的出炉，新房、二手房成交量大幅上升，房地产市场回暖迹象明显。11月13日，一揽子税收政策公布，力促房地产市场平稳健康发展。
分析人士认为，目前房地产板块仍处于政策预期拐点后的上涨初期阶段，建议把握政策大方向顺势而为。考虑到降低购房交易成本后，房地产销售量有望修复，二手房的成交量有望率先提升，重视板块投资机遇。
一揽子税收政策迎优化
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
此次税收新政主要包括三方面：一是加大住房交易环节契税优惠力度，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米；二是统一降低各地区土地增值税预征率下限0.5个百分点；三是明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。
国泰君安证券房地产行业首席分析师谢皓宇认为，以9月24日央行发布会为房地产行业政策的拐点，从9月底至10月初，政策密集释放，在此轮政策周期后，于11月中旬再度迎来新政落地。从节奏上看，相较过去等待政策效力逐步减弱再出台新政的节奏相比，此次政策加码的步伐跟随紧凑，呈现预判式放松的状态，充分体现将止跌回稳作为政策目标的决心。
“当前个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，相关税率主要与房屋套数、购房时间、住宅性质等挂钩。”国盛证券首席经济学家熊园分析，本轮税收政策调整主要集中在契税和增值税方面。契税划分标准和一线城市非普宅增值税的调整有助于降低居民购房成本，土地增值税预征率的下调则有助于缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。
二手房市场明显回暖
9月底以来，受一揽子房地产利好政策影响，全国二手房市场呈回温态势，多地公布了楼市最新成交数据。
北京市住建委官网数据显示，11月13日，北京二手房网签量为730套；北京二手房10月网签量达17367套，环比增长30.8%，同比增长63%，创19个月以来新高。
据“深圳发布”微信公众号发布的消息，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，2024年第45周，深圳全市二手房(含自助)录得2238套，环比增长6.1%。从近期二手房市场走势看，深圳市二手房市场的录得量已连续5周单周超2000套，呈现高位企稳态势。
苏州楼市方面，据“苏州发布”微信公众号发布的消息，苏州房地产市场止跌回稳，10月新房和二手房成交量双双增长，新建商品住房认购量环比增长50%，二手房签约量同比增长66.8%。
“青岛发布”微信公众号发布的消息称，10月，青岛全市房地产总成交量为12265套，同比增长15.2%。其中，新房成交量为5621套，同比增长7.8%；二手房成交量为6644套，同比增长22.3%。从面积来看，120平方米至150平方米的住宅成交量最高。
东兴证券房地产行业分析师陈刚表示，政策面上已明确表露出维护房地产市场止跌回稳的意愿，后续政策将会更加积极。当前地产板块在供需两端都迎来更加积极的政策加码，建议持续关注地产板块的投资机会。
房地产板块投资机会凸显
税务总局等部门发布的一揽子支持房地产市场发展的税收优惠政策，彰显了对市场止跌回稳的决心。
从配置角度看，谢皓宇认为，房地产市场或进入新阶段，预计资产整合和重组将成为接下来的看点，境内债务重组或提速。同时，考虑到当前人口周期对行业的影响，资源整合将是主流，一线城市国企的优势将开始体现。
中金公司不动产与空间服务行业首席分析师张宇表示，具备开发投资修复潜力、深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置；若后续政策力度超预期，可择机选择更高弹性标的，建议关注房地产开发及物管板块投资机会。
“契税和增值税的优惠对楼市成交活跃度的提升有积极作用，促进房地产市场止跌回稳。”国联证券房地产行业首席分析师杜昊旻认为，土地增值税的调整能缓解房企现金流压力，同时有利于利润率水平提升。后续建议关注布局一线及核心二线城市、主打改善型产品、具备持续拿地能力的房企，同时建议关注受益于政策利好一二手房市场活跃度提升、拥有核心竞争力的房产中介平台。
