2024-12-02 14:28:15
延续10月高位成交趋势，11月北京二手房网签量创20个月新高。根据北京市住建委官网数据统计，11月北京二手房网签量达18763套，环比上涨约8%，同比上涨约50%。面对市场持续升温，买卖双方不约而同地产生了这样的疑问：房价是否会因此上扬？北京商报记者于近期走访调查了解到，高成交量的带动下，业主的心理预期明显提升，议价空间连续两个月下降。然而，购房者的热情并未因此减退，部分购房者选择先签单等待契税政策落地后再完成网签。
在业内人士看来，“930”新政后，伴随着一系列的政策松绑，买卖双方信心不断恢复，随着成交的持续回暖，市场筑底态势开始显现。等待12月契税调整落地后，北京二手房将迎来翘尾收官。
高性价比房源越来越少
在北京二手房连续两个月高位成交的趋势下，高性价比房源被快速消化，“高性价比房源越来越少”是多位经纪人的共同感受。丰台丽泽片区某知名房产中介经纪人吕彤告诉北京商报记者，房源是否优质的标准有很多，但最重要的无外乎地段、价格以及户型。如果是在9月乃至10月，满足条件的房源还有不少。但随着近期二手房市场的回暖，部分优质房源得到了快速去化，现在满足条件的高性价比房源确实不多了。
这种情况在马连道片区同样存在。位于西城马连道片区某头部中介机构经纪人赵兴表示，从近期成交的房源来看，一套价值800余万元的108平方米房源仅带看20余次便成功签单，而另一个价格600余万元的98平方米的老小区房源，在近两个月带看了40余次也未能成交，甚至有意向的人数也并不多。
在赵兴看来，之所以会有这么大的差异，小区环境及户型在其中起到了决定因素。赵兴分析称，房源价格对于购买改善型房源的购房者并不是购房的唯一标准，大多数购房者都是置换现有住房后购买新房，所以购买的户型及小区环境同样是参考标准之一。两套房源虽然相差近100万元，但是贵的之所以更快签单，胜在户型更加合理、楼层合适、小区内的环境更佳。
易居研究院副院长严跃进表示，虽然个别区域存在性价比高的优质房源减少现象，但是从整体市场来看，目前购买二手房的选择空间依然相对充裕，市场上并未出现大规模的房源短缺现象，购房者仍有较好的选择余地。
反观刚需房市场，则仍保持平稳趋势。吕彤表示，刚需房群体的针对性更强，要么是为了孩子上学，或者是为了在北京“扎根”，遇到价位合适的房源，就会弱化户型及小区环境，所以成交速度也更快。而且三环内300万—500万元的“老破小”房源也相对较多，可选择空间很大。“以周二成交的一笔订单为例，购房者仅看了三次房，并与业主进行了一次价格谈判，便在当天凌晨顺利签订了合同。最终成交价格仅比原价减少了5.3万元，而购房者从店面离开回到家中已是凌晨2点。”
合硕机构首席分析师郭毅分析称，近两个月来，二手房市场在一线城市展现出了显著的成交量与网签量增长，市场活跃度极为高涨。所谓“好房子”日益稀缺，实际上是指性价比高、价格相对合理且品质、地段及配套设施均较优的房屋逐渐售罄。接下来，市场上剩余的房屋性价比可能相对较低，买家对此类房屋的期望，往往源于对卖家前期价格预期高于自身接受范围的不满。当高性价比房屋被市场消化后，那些原先因价格因素而不被买家接受的房屋能否成交，将成为市场企稳的重要指征。
议价空间连续两个月下降
“低于790万元就不必来了”，北京商报记者与吕彤前往看房的路上，却被业主告知不要耽误双方时间。吕彤无奈地表示，最近这种情况时有发生。在今年10月，该名业主就将挂牌价提高了20万元，因为房源户型、楼层以及小区环境都不错，期间也有几组购房者和业主取得沟通，但最终都没成交。
意向人数的增加，也让售房业主的心理价位明显提升。吕彤表示，上述小区同户型的房源在9、10月时，平均在760万元左右便可成交。但近两个月该房源带看量从10余次到近40次，业主的心理预期也随之提高，不仅提升了价格，而且议价的机会也变少了。
在该小区的另一处房源，北京商报记者同样遇到了议价难度大的情况。业主也明确表示，“要不是着急出手去交付新房的余款，挂牌价就不是现在的价格了”。
吕彤分析称，11月业主普遍存在对于市场预期增强的现象，但是上述两位业主是个例情况，多数业主在价格上仍有协商的空间，降价幅度有所收窄。如果说此前在30万元，现在可能仅剩10万元的议价空间。
麦田房产数据显示，11月北京二手房议价空间下降0.35个百分点，新政后，北京二手房议价空间已经连续两个月下降。
议价空间减少的背后，成交量的提升和挂牌量减少起到关键作用。根据北京住建委官网数据统计，11月，北京二手房网签量已达18763套，环比上涨约8%，相比去年同期12545套，上涨约50%，创下自2023年4月以来20个月新高。挂牌量也呈现出下降趋势，根据麦田房产数据统计，和9月相比，11月北京在售二手房源中，90平方米以下房源挂牌量下降6.6%，90平方米以上房源挂牌量下降2.7%。
年底将迎翘尾收官
议价空间并未减退购房者的热情，部分购房者选择先签单锁定房源，以待12月1日契税政策落地后再完成网签。据丰台成寿寺某头部中介机构经纪人聂远介绍，自北京取消普通住宅与非普通住宅标准，并同步调整契税和增值税后，有意向的客户纷纷来电沟通看房时间。在此过程中，尽管部分小业主对房源挂牌价进行了小幅上调，但这与契税降低后省下的费用相比微不足道，恰好符合买卖双方预期。
以聂远经手的一套143.94平方米房源为例，购房者因儿子即将结婚而购房。在契税政策调整前，小业主将挂牌价从820万元提升至825万元。尽管此举曾被认为可能降低竞争力，但契税政策调整后，购房者作为第二套住房购买者，需缴纳的契税从24.75万元降至16.5万元。因此，在双方协商后，签订了购房合同，并等待12月1日后办理网签。
严跃进指出，契税缴纳问题使部分买卖双方担忧税费无法退还或免除，从而放缓网签进度，导致交易数据滞后。这可能导致12月出现集中交易现象。吕彤所在的中介机构也存在类似情况，至少有5单已完成购房合同签订，等待契税调整落地后继续后续流程。
中指研究院研究副总监李益峰表示，短期来看，“926”新政效果持续性强于以往，相关政策在释放改善性需求上进一步发力，叠加年末房企冲刺业绩，预计核心城市新房销售继续改善，或有助于房地产市场回暖的可持续性。整体来看，市场恢复仍面临诸多挑战，若各项政策落实到位，房地产有望实现从阶段性回稳到持续性“止跌回稳”的转变。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，税费调整正式执行，众多待网签的房源会选择在此时间点集中释放。这一现象也将导致年底网签量显著增加，形成所谓的“翘尾”现象。
