2024-12-15 14:00:33
作为第一家司法重整的全国性地产上市公司，金科的重整进程可以说是受到万众瞩目，也承载了很多股民的期待，以及主管部门对房地产风险化解的预期。
因此，对于金科能否重整成功，其实不必有任何怀疑。但是金科的重整究竟怎么做，大家其实之前都没想清楚，昨晚公司披露的重整投资协议可以说是让人眼前一亮。
一、投资入股价格超预期。产投成本0.63元/股，受让12亿股，对价7.56亿元，锁定期3年。超出预期；财投成本1.04元/股，受让18亿股，锁定期1年。财投加产投的投资平均股价为0.88元，要知道金科曾经最低股价下探到0.77元，过去20个交易日的均价20日、60日、90日均价分别为1.6元、1.44元、1.38元，高于最近其他几家公司的入股价格，不得不说，产业投资人真的是诚意给足了。
二、提供1:1流动性支持。产业投资人承诺按照1:1比例提供借款7.5亿元，且成本是1年期LPR，金科过去正常经营时候，在公开市场发债成本最低是6%，充分体现了产业投资人的信心和诚意，借款额度和条件超出预期。尤其是结合了信托包的安排，33亿的股加债投入，对新金科的发展来看，应该是足以支撑了。同时1:1的流动性支持，在其他公司案例中也是不常见的。
三、产业投资人兜底投资款。公告第2.4条：产业投资人及乙方将全面负责财务投资部分的资金募集，负责确定财务投资人的人选，并确保财务投资人按时足额支付全部投资款。如未招募足够的财务投资人、财务投资人无法按本协议或财务投资协议约定支付投资款，导致投资款合计不足26.28亿的，由乙方二承担兜底责任。说白了，就是告诉市场，钱的问题不用操心，产业投资人给公司做了包圆。
四、新增产业投资人给市场想象空间。公告里有一段话：“在协议签署后十五个工作日内，如有新增产业投资人，各方将与新增产业投资人另行签署协议，并明确新增产业投资人、本协议中的产业投资人及乙方各自的投资款、兜底责任及违约责任”；还有一个脚注：“新增产业投资人是指除乙方外，新增的其他乙方指定且经甲方、丙方认可的有投资意愿且正在履行重整投资审批程序、能够进一步增强与甲方业务协同的其他产业投资人。”经常看公告大家应该知道，很少会专门针对一个名词进行批注，为什么会出现在专门提示，说明很重要，而且是正在走程序、进一步增强产业协同。
五、履约保证金诚意满满。品器联合体已经在11月27日前支付了1亿元的缔约保证金，签协议后20个工作日付30%履约保证金(7.88亿元)，法院裁定后10个工作日内再付21%履约保证金(5.52亿元)，法院裁定后60天内付剩余49%的投资款(12.88亿元)；这个支付节奏里既考虑了对投资人履约能力的要求(51%履约保证金，这是其他任何案例里都没有的高比例履约保证金，大家可以去看看)，当然，协议里也给了投资人非常丝滑的付款节奏安排，同时也保证了重整裁定执行后的资金使用，设计得非常巧妙，值得点赞。
六、转增股份上限已经明确。在公告的7.1.1条明确：在不违反证券监管规则和有关部门监管要求、不损害中小股东和债权人利益的前提下，重整过程中，金科股份实施资本公积转增股票的数量上限将不超过53亿股。转增后的总股本之比新华联多10亿股，以最小的资本扩张来实现债务清偿，应该是管理人在设计方案时候有意识的控制股本规模，尽可能降低未来面值退市风险。
七、信托计划设计巧妙。金科股份《重整计划》 及重庆金科《重整计划》分别设立服务信托，将《重整计划》规定的剥离资产转让并登记至服务信托名下，基于服务信托持续生产经营管理需要，甲方《重整计划》应规定由金科股份或其指定主体担任服务信托的资产管理服务机构，但信托受益人大会有权根据信托合同的约定更换资产管理服务机构。
也就是说金科重整中实现了“低质低效资产和负债的剥离”，同时又不是一拨了之，继续提供管理；真正实现了“风险切割”和“交楼履责”的完美结合。信托是金科股份重整投资方案里最大的惊喜。
对于债权人来说，也是一个不错的安排，当前在房地产最低谷的时候按照司法审计评估价格保留在信托计划里，未来房地产企稳回升后，信托包的资产继续在金科股份的管理下必将重新提高价值，到那个时候债权人的利益可以更好保障，说句真心话，相比股价溢价3-5倍抵债，信托包可能更香！
八、首次披露未来经营计划。定位“不动产服务商”，金科是明智的，马蔚华、冯仑这些大佬已经敏锐察觉到“存量房产”时代的机会了。经过本轮行业深度调整，市场主体将大幅减少，大量因企业主体陷入困境而产生的特殊资产将逐渐增加。这为重整后的金科股份带来业务机会，金科股份在房地产开发方面拥有丰富的经验，且重整成功后可以轻装上阵参与特殊资产的运营管理和盘活，在特殊资产管理市场形成较强的市场影响力和差异化的竞争能力，从而获得快速发展的先机。提出未来新金科的业务将围绕“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，这才是核心竞争力，黑石、凯德能干，中国应该出现另外一家全国性的资产管理商业机构！新金科值得期待。
九、黄红云愿意放弃控制权。公告的5.2.1条明确，产业投资人要提名9名董事里的7名，按照现有的股权结构，未来产业投资人会持有公司大概11%的股份，黄红云稀释后大概是7%，双方之间的持股差距合适，产业投资人以最小代价获得公司控制权，这个11%的比例应该也是精心设计的；未来公司控制权转到产业投资人手上，不得不给黄红云点个赞，很多公司走不出来就是因为老股东的“舍不得与放不下”。
十、投资人之间也有明确分工。上海品器的一众大佬负责战略和转型，公告里提到：上海品器为北京品器管理咨询有限公司(以下简称“北京品器”)的全资孙公司。北京品器是冯仑等创办的专注于大健康不动产的资产管理机构，由前招商银行行长马蔚华担任名誉主席，冯仑担任董事长，张勇、王谦、单大伟、张冬冬等为创始合伙人，致力于通过科技赋能和机制创新，创造最具价值的健康空间；天娇绿苑负责资金和资本，公告里也提到：依托其背后的多元化的资本结构与强大的资金支持，积极探索地产业务从“高负债、高杠杆、高周转”的传统模式向“轻重并举”转型之路。
一个负责战略和转型、一个负责资金和资本，所以很多时候，不要仅仅关注投资人资质，适合的才是最好的。
