2024-12-20 14:05:01
由于购房后公摊面积的不透明，以及实际使用面积的模糊性，近日，多地官宣商品房将实行按套内面积计价销售后，“取消公摊”再度成为热搜关键词。
与此同时，对购房成本和用房成本的影响也再度被讨论，有购房者疑惑，“之前买的是不是多交钱了？”“物业费、采暖费会怎么收？”
澎湃新闻为此采访了多地住建部门，各地住建部门人士表示，该政策用意并非取消公摊，而是计价方式和宣传口径的变化，此举意在让购房者在购买房屋时能够更清晰地了解所购居住空间的实际大小，有助于购房者分辨出商品房的性价比。对于“物业费”、“采暖费”、“税费”等用房成本的讨论，则仍需配套政策的支持。
买房多付了十几万？多地住建部门回应：“取消公摊”并非不计公摊
12月17日，张家口市住建局等4部门近日印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，通知指出，将鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
12月12日，衡阳市自然资源和规划局联合市住建局、市发改委发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，该市行政区域内商品房将实行按套内建筑面积计价销售。
对大部分购房者而言，由于公摊面积无从测量、无从计算，因此，政策发布后，“取消公摊”的呼声再起。部分购房者将“按套内建筑面积计价销售”简单等于取消公摊，并直言“买了房的怎么办，能退吗”。
对此，张家口市住建局相关工作人员对澎湃新闻表示，“取消公摊”的意思是鼓励房企按套内建筑面积计价销售，并非不计公摊成本，只是计价方式的变化，让消费者消费得明明白白。
其实，早在衡阳和张家口之前，已有多地提出可按住房套内面积计价宣传销售。
今年9月，湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的18条措施，在优化住房销售方式方面提出，房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。
广东肇庆市则于今年5月出台相关规定，明确从2024年5月1日起全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
更早之前，合肥于去年7月召开全市房地产工作专题会议，也提出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。”
从探索实施“按套内面积计价销售”的城市来看，多地住建部门工作人员表示，“按套内面积计价销售”并非直接取消公摊，更多的是计价方式和宣传口径的一个变化。
肇庆市住房和城乡建设局工作人员对澎湃新闻表示，按套内面积计价销售，对开发企业而言购房总价并没有太大影响，只是宣传口径的变化。按套内面积计价销售后，购房者看得更直观，得房率高的项目自然更受欢迎。
有地方住建局人士提及，政策发布后一些购房者打电话问，按套内面积计价是不是说之前买的房子多交了十几万？其实是没有的，还是会折合住房的公摊成本，按套内面积计算的单价会比以建筑面积计算的单价高。举例来说，对购房者而言，按套内面积计价的情况下，花1万元买1平方米，就是你住的那一平方米，而按建筑面积来算单价可能是8000元，只是计价方式的变化。
事实上，“取消公摊”并非取消业主共同分摊的公用建筑面积，而是在住房交易环节调整为按套内面积计价销售。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，按套内建筑面积计价并不等于取消公摊。按套内面积计价是指在房屋销售时，以房屋实际可使用的面积(即套内面积)为基准进行计价，而不包括公共部分(如楼道、电梯、设备房等)的面积；而“取消公摊”则是指完全去除公共部分面积的概念，这在实际操作中很难实现。
从衡阳发布的政策就不难看出，公摊仍客观存在。政策规定，房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：(一)被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；(三)不分摊的共用部位。
同时，衡阳市住建局在今年8月发布的政策解读中提及，房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积(专有建筑面积)计算商品房价款。购房者办理的不动产权证书仍会体现房屋建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积三个数据。
物业费、税费怎么收？目前仍按建筑面积执行
值得一提的是，目前，物业费、采暖费，税费大多是按建筑面积来计算，多地宣布“按套内面积计价销售”后，也有网友疑惑后续是否会换作以套内面积进行计算。
在业内看来，若未来物业费、采暖费等均依据套内面积计算，不仅能降低购房者的居住成本，还能激发其购房意愿，有望助力房地产市场在连续多年成交量下滑的趋势中企稳，甚至实现回升。
不过，从张家口、肇庆等出台政策的城市来看，相关用房成本的调整尚未跟进。
以肇庆为例，在新规出台后，肇庆城投·星悦四季项目采取按套内面积计价和按照建筑面积计价两种方式。据楼盘工作人员介绍，两种计算方式的单价有所不同，但总价是相同的。对于物业管理费的收取问题，项目工作人员表示，目前仍按建筑面积计算。
肇庆市住建局工作人员表示，目前仅计价方式作出调整，其他收费仍按原政策执行。
张家口市住建局工作人员也坦言，物业、供热、税费等问题都需要多部门共同出台政策才能实施调整，部分事权也不在地方，需要上级层面来制定。
另据房企内部人士介绍，该企业在衡阳的项目尚未在执行层面做出具体调整，“按套内面积计价销售”政策尚未传导至项目层面。
从房产交易税费来看，陆骑麟指出，在税费方面与面积挂钩的主要是契税和房产税。若按套内面积计算，短期内契税所受的影响最为直接且显著。
房产税方面，目前，上海、重庆等地试点房产税政策与建筑面积挂钩，(上海的免征点为家庭人均60平方米，重庆则针对180平米以上高档住房征税)。长远来看，若房产税全面铺开，则将受到更大的影响。
契税方面，据今年11月12日财政部 税务总局 住房城乡建设部发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
澎湃新闻注意到，公告并未明确面积为建筑面积还是套内面积。
有央企营销人士对记者表示，目前来看“按套内面积销售”仅是计价口径的问题，若后续有根本性的政策扭转，则需要更多的配套政策来完善，包括对于过去的所有存量项目、在售项目如何解决联动问题等，是比较复杂的。
在陆骑麟看来，按套内面积计价销售正逐渐成为未来的主流趋势。不过，一旦政策广泛实施，也将引发一系列新问题，如新老住宅面积计算标准的差异可能导致房屋买卖中税费计算复杂化等。因此，政府在推动政策时，不仅要着眼于短期内刺激楼市回暖，还需制定配套措施，以全面应对并解决可能产生的后续问题。
“取消公摊”对买房会造成什么影响？
“取消公摊”热搜背后，58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，当前公众不满的焦点在于购房后公摊面积的不透明，以及实际使用面积的模糊性，按套内面积进行计价将使购房者消费更加清晰透明。
在陆骑麟看来，好房子与公摊面积的概念其实并非相互排斥。从现状来看，部分高端住宅项目由于配备了豪华的会所、气派的入户大堂及丰富的公共活动空间，这些设施虽计入公摊面积，却并未妨碍它们成为品质住宅的代表。
业内认为，公摊面积一定程度上是客观存在的。“以套内面积计价宣传销售”也并非“取消公摊”。无论是以建筑面积计算还是以套内使用面积计算，无非是购房单价有所不同。不过，将商品房改为按套内面积计价并非多此一举，对于提高房屋面积透明度等方面有着积极意义。
肇庆市住房和城乡建设局相关负责人此前提到，政策文件中在“按套内面积计价宣传销售”前有一句话:“推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率”。以套内面积计价宣传的形式，既可以对实打实得到的独享面积计价情况进行自我考虑，也可以兼顾考虑公摊面积情况，以便分辨出商品房的性价比。
衡阳市住建局也指出，相较于按建筑面积计价，按套内建筑面积计价方式对购房者来说，能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，即“得房率”，有利于购房者对房屋价值的判断。
关荣雪指出，除上述所说的按套内面积计价有助于购房者更直观地了解所购住房的实际价格，减少因信息不对称所引发的纠纷，提升市场透明度的影响外，长期来看，这一政策也有助于房地产市场更加公平合理地发展，使得购房者能更容易接受房屋的定价，可能带动市场活跃度的提高。
中指研究院研究副总监徐跃进进一步提到，现在购房者都相对理性，购房时对得房率指标的关注也较高，得房率低的房子竞争力相对较差，所以，开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。
业内认为，“取消公摊”的讨论其实由来已久，大家普遍在讨论其对于购房成本和用房成本的影响。目前来看，以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房总价或没有太大影响，但长远而言，若物业、供热、税费等计价模式作出调整，则可进一步影响购房者的用房成本。
