2024-12-23 14:04:38
11月以来，郑州市北四环附近的几个城中村安置小区，成了房产中介争夺客户的聚集地。
在冬日寒风中，有人在小区门口搭起小桌椅，旁边悬挂着醒目的标语：“房票购房、全程带看、车接车送。”也有中介游走在各个小区，房票是交流的“暗号”。
“你还有房票吗？要不要去看房？”“你把有房票的亲戚介绍给我，如果促成一单，我给你发红包。”12月初，《中国新闻周刊》在多个小区都曾被房产中介主动搭讪。
郑州的这一轮楼市“红利”，可追溯至10月下旬，一份落款时间为10月22日、由郑州市人民政府办公室发布的《关于印发郑州市征收安置项目房票安置实施办法的通知》(以下简称《房票安置办法》)文件流传开来。文件提出，航空港区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区及市内五区，要尽快启动房票安置工作。
10月29日，靠近北四环的惠济区双桥村，率先拉开本轮郑州房票安置的序幕，2公里外的两处楼盘，几天内被持有房票的村民抢购一空。11月，郑州西三环、西南三环外的中原区、二七区部分已拆迁的城中村，陆续发布房票安置通知。
房票迅速成为这个冬天郑州最受热议的话题。过去村民可以选择回迁房安置，或拿到货币赔偿。房票则是将安置房按补偿协议量化为货币金额后，折合成相应面值发放，由村民自由选购商品房或政府建设的安置房。
近年来，全国多地都曾试水房票安置。房票看上去是一个“理想”方案，可以同时实现城中村拆迁安置、房地产去库存、稳楼市等多个目的。但在现实中，“一箭三雕”并不容易实现。
出乎意料的火爆
“我们已经没有房子可卖了。”12月2日，郑州正商家河宽境的售楼处格外冷清，前台无人值班，仅有四五名工作人员坐在空荡荡的售楼大厅角落办公。一位销售顾问对《中国新闻周刊》解释：“前台接待也没有意义了。”
售楼大厅的入口处，还伫立着“热烈庆祝郑州市首批房票兑换圆满成功”的大幅海报，地上残留着庆祝留下的彩色纸屑。
正商家河宽境是郑州市在本轮房票兑换政策中最早接受房票的两个房地产项目之一。该项目于2023年8月正式开盘，预计将在2024年年底交付使用。按销售顾问的说法，当时其他开发商都在观望，不愿意参与。而正商家河宽境临近北四环，相对偏僻，“上半年的销售情况非常差，公司也希望能借此机会合作，看能否多卖一些”。
从结果上看，正商家河宽境赌对了。该项目针对房票安置用户，特别开放了两栋新楼，共318套期房，在没有任何宣传的情况下，村民们当天直接涌入售楼处。网上流传的现场视频显示，由于人流量过大，一位销售顾问不得不站在沙盘上以维持秩序。另一旁的入口处，数十位村民正排队等待进入。
村民主要来自附近的双桥村。双桥村有7000多人，2015年11月开始拆迁，但安置房建设却一再延期，直到2023年春天，村民才终于分配到一套安置房。多位村民介绍，双桥村的拆迁补偿方案是基于家庭人口数而非房屋面积来分配补偿的。在每个家庭中，每个人可以分得110平方米的住宅补偿面积。
60岁的双桥村村民周俊，家里有四口人，安置补偿有440平方米。目前周俊夫妇和小儿子一起住在142平方米的安置房中，还有约300平方米的安置补偿面积尚未分配。
对于双桥村村民来说，房票安置的通知来得突然。10月28日下午，周俊在所在生产队的微信群里收到消息，本村要实施房票安置政策。双桥村的房票面值定为每平方米6500元，村里目前已协调好附近的两个楼盘，即正商家河宽境和绿都青云叙。本着自愿的原则，村民可以前往售楼处看房。次日，只需携带拆迁协议和身份证，就可以直接在现场订房。
留给村民考虑的时间只有半天。在此之前，村民对于首套安置房的等待已经长达7年。有村民担心，如果不抓住这次房票安置的机会，剩余的安置补偿可能不知要等到何时。“他们中有些人愿意接受房票，有些人不愿意，但不管嘴上怎么说，大部分人最终都选了房。”上述正商家河宽境的销售顾问说。
11月起，更多拆迁的城中村推出房票安置项目。阿辉是一位有着11年从业经验的房产中介，自10月份房票政策推出以来，他开始在社交平台上解读房票政策。他向《中国新闻周刊》介绍，目前参与房票的城中村，均分布在三环到四环之间。
克而瑞河南区域的数据显示，10月28日—11月3日，正商家河宽境、绿都青云叙分别凭借145套、130套的成交量，成为当周销量亚军和季军。在10月底及11月前两周，郑州市区西三环外的中原华侨城，一周卖了580套，朗悦公园府一周卖了259套。
正商和绿都惊人的销售成绩在郑州房地产圈炸开了锅，越来越多的开发商也开始申请加入。
同在惠济区的一家万科楼盘在11月第二周开始接受房票顾客。11月下旬，该售楼处迎来房票客户的高峰。“一天到售楼处看房的房票客户，达到了二三百组，一组就是一家人，这是上半年郑州楼市比较火热时一周的看房量，售楼处根本坐不下。”该楼盘销售负责人胡明亮对《中国新闻周刊》说。
11月下旬，“郑好办”的“郑好房”房源超市中显示，金水区、中原区等郑州16个县市区中，愿意参与房票购房的开发商已经达到上百家，各自上传了参与房票购房的楼盘项目信息。多位受访的当地房地产从业者都提到，目前郑州参与房票购房的楼盘已经超过80%。
“抢房”背后的博弈
火爆背后，也隐藏着村民的不安。
尽管郑州市已经出台了详细的实施细则，但在不同村庄推行房票安置的过程中，仍然存在信息不对称的情况，这加剧了村民的紧张情绪，导致许多人急于抢着认购新房。
11月17日，弓寨村村民王鹏宇突然在微信群里收到村委宣传员的通知，建议村民不要再去售楼处看房、交定金，因为该村首批房票的额度已用完，已交定金的村民需在11月25日前到大队报名。王鹏宇所在的家族群立刻炸了：“都没通知我们去看房，现在又告诉我们一个截止日期。”
接下来的一周，王鹏宇注意到弓寨村的安置小区突然变得热闹起来，许多房产中介出现，甚至有的上楼敲门，主动询问是否需要带去看房。胡明亮回忆，其所在楼盘在11月中旬开始接受房票用户，有一天售楼处还没开门，就有十多个村民从早上8点开始排队。
但许多村民对如何用房票购房一无所知。双桥村的相关规定是，村民在选好房子后，先跟开发商签订认购书。惠济区政府在现场派驻了协议签订组，核算使用房票的金额，折算面积后，让村民现场签订房票补充协议。随后，协议签订组统一将信息上报给区政府。审核通过后，系统会给涉迁人员下发电子房票。
此外，房票有一定的使用期限，也让一些村民急于使用房票。郑州的《房票安置办法》中提到，自房票核发之日起计算，最长不超过6个月，但已获批2024年城中村改造专项借款的以购代建项目使用期限应为2024年12月31日前，被征收人应在房票有效期内购房支付。一些村子发布的通知也提到，必须在12月31号之前用完房票。
“有的村民担心没有好的楼层，或者害怕定晚了开发商涨价，很积极地交了定金。”阿辉注意到，有些村通知村民可以拿着认购协议去村里登记，但因为房票额度紧张拖延了下发进度，导致很多人没有房票也定了房，造成成交量暴涨。“估计近日陆续会有一些村民退钱，开发商也担心村民房票下不来，却一直占着名额，会主动清退。”
此外，仍有不少村民不愿意接受房票安置。受访的售楼处销售顾问和房产中介都提到，相较于中老年人，村里40岁以下年轻的村民，对房票的接受程度更高，他们更在乎改善住房条件，或更愿意为下一代置换学区房。
相较于安置房，商品房的品质和住房环境更好，市场流通性也更强。但对于不少城中村村民而言，选商品房比等待安置房要付出更高的“价格成本”，这意味着，房票安置政策导致他们原本期待的住房面积减少了。以双桥村为例，公开信息显示，村里指定的两个楼盘，房价在每平方米11500—12000元，这已是周围房价的洼地，但仍意味着，村民需要用接近2:1的比例置换商品房。
更关键的是，无论是西四环还是北四环，价格较低的楼盘很快被售罄。正商家河宽境、绿都青云叙的楼盘一经推出，便被抢购一空。周俊跟着中介看了附近多个楼盘，房价都在每平方米1.2万至1.7万元之间。
“换算下来，基本上是用2.5平方米安置房面积兑换1平方米商品房。我们家有300平方米，原本以为能兑换三套房，现在只能换一套。”10月末，周俊看到周围人都开始定房，十分焦虑，便着急在附近的万科翠湾中城定了一套新房，房价是1.2万元/平方米。但11月中旬冷静后，仍觉得价格太贵，退掉了定金，继续观望。周俊的心态，代表了大多数不接受房票村民的想法。
能否接受房票，也取决于每个家庭的拆迁补偿面积。在距离双桥村5公里之外的弓寨村，“80后”村民王鹏宇仅用了1天时间，便选定了金水区的一套精装修学区房，面积为142平方米，每平方米价格约为1.7万元。这个决定，用掉了全家剩余的400平方米安置额度。
弓寨村大约有7000人口，王鹏宇估算，至少有三分之一的家庭只有三四口人。这些家庭在减去110平方米或140平方米的安置面积后，只剩下一二百平方米。如果以2:1甚至3:1的比例去兑换，他们可以选择的商品房将会非常小。此外，不少村民抱怨，他们去看的剩余房源，要么是低层或高层，要么位置较差，接近高架桥、公墓。
一位售楼处的销售经理解释说，目前郑州市面上的现房已经非常稀少，“开发商从拿地做宣传到交房，至少需要两年半的时间，这期间如果还有现房，通常意味着这些房子大多是一些难以销售的边角料，流通性也很差”。
多位村民对《中国新闻周刊》提到，开发商借机涨价，进一步引发村民对房票的抵触心理。阿辉注意到，位于西三环、北三环外的部分楼盘早期都出现了涨价现象，“一开始每平方米涨价500—800元，后来涨了1000多元”。
阿辉分析：“村民拿着房票，可以在西四环以1.8平方米兑换1平方米的商品房。但如果涨价，村民可以兑换的面积就会变小。”
去库存效果显著
早在2022年，郑州市曾印发《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，提出郑州将推出房票安置政策。2024年上半年，郑州市二七区、航空港区都曾试点推行房票政策。
郑州为何对房票安置表现得如此积极，广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国新闻周刊》解释，郑州的特殊之处在于，本地的待安置需求量非常大，市场上的存量房规模又比较大，自然而然会通过房票将两侧需求对接起来。
过去二十年，郑州进行了大刀阔斧的城中村改造。公开资料显示，郑州市2003年开启城中村改造，2007年进一步扩大范围，2011年起全面提速。2015年末，郑州市城镇办曾公开发布一组数据：“十二五”期间，郑州4个开发区、6个主城区以及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。大多数三环到四环之间的村落便是在这个阶段进行了拆迁，包括双桥村和弓寨村。
但另一面，过去十多年，郑州不少城中村安置房出现了重建进度延迟的情况。《中国房地产报》曾在2019年的报道中提到，在“十二五”期间，郑州市政府在城改项目中，“先拆迁，规划滞后”，导致大量土地无法招拍挂，大量土地囤积并荒芜，安置房项目无证建设。
近三四年间，一些城中村安置房才陆续交房。原先承诺的其余安置小区、综合商业体等项目，许多都没有动工。
房票安置，帮滞后的拆迁安置解了围。贾恺曾供职于郑州一家本地开发商，目前是一名地产自媒体人。他在接受《中国新闻周刊》采访时提到，今年五六月，他曾供职的房企有几个项目均参与了航空港区的房票安置。效果非常好，多项目成交超预期。
据中房网报道，今年航空港区通过房票，帮助开发商消化了数千套新房，并为房票配套了40多亿元资金。位于郑州航空港区的一个项目，8月中下旬开始销售，两个月内销售1000多套房子，销售额近8亿元。
“过去一个多月郑州房票安置政策实施后，开发商能够看到明显的去库存化效果，这是我们没有料想到的。”贾恺说。
11月27日，郑州市房地产发展研究中心数据显示，截至11月26日，郑州市商品房销售面积100.41万平方米，环比增长18.17%；二手房交易面积61.79万平方米，环比增长11.51%。
多位受访的房地产从业者指出，此轮郑州房票安置进行了一定的制度创新，是效果显著的重要原因。
回款速度快，是吸引更多开发商、打通房票流程的一个关键因素。近些年，郑州市陆续推出多个刺激楼市的政策，比如今年上半年的“卖旧买新、以旧换新”，但开发商的回款周期非常漫长。贾恺提到，即使是推行效果明显的航空港区，从签约到回款也需要两三个月的周期。
惠济区正商家河宽境项目负责人在接受媒体采访时提到，从群众选购的房源完成网签到首批房票完成兑付，仅仅用时一周。前述销售顾问告诉《中国新闻周刊》，惠济区成立了专班，在手续齐全的情况下，平均放款周期在三天左右。11月18日，在房票推出大约20天内，正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目已完成首批房票兑付共81张，到位资金9904.9万元。
房票安置的钱从哪里来？10月30日，河南省郑州市住宅与房地产业协会发文，号召房企参与房票安置工作。其中提到，目前正在推进的房票安置项目，都是已获批2024年城中村改造专项借款以购代建的项目。
早在今年1月，国家首批城中村改造专项借款发放，郑州市申报首批城中村改造专项借款的58个项目，全部通过住房城乡建设部审批，2024年计划发放额度508亿元。发放当天，国家开发银行河南省分行、中国农业发展银行河南省分行已向航空港区、惠济区放款24亿元，用于项目前期工作、征收补偿、安置房和配套基础设施建设等。
和之前试点不同的是，这次明确可以跨区兑换房票。这一轮，房票使用不限于房票核发所在的行政区域，郑州市各开发区、区县(市)对房票进行通认、通兑。除了早期几个村子提出有具体的推荐项目外，更多村子都允许全市购房。贾恺分析，尤其是对于学区房、地铁房等品质高、价格合理的楼盘，允许跨区购买激发了其市场需求。
需要精细设计
“刚开始人们关注问房票好不好，具体是怎么操作的。到11月中旬，许多人就问：哪些楼盘在涨价？涨了多少？能不能买？会不会烂尾停工？到了12月初，许多人在问：还有没有房票？我们村还发不发房票？明年我们怎么办？”过去一个月中，网友在自媒体平台上询问阿辉的问题，侧面折射了房票在郑州的受关注度。
目前实施房票安置的城中村，房票审批的进度不同。12月5日，《中国新闻周刊》在走访惠济区多家售楼处后发现，部分项目暂时不接受双桥村村民预定新房。早在10月末，许多双桥村村民已经支付了定金，并在村里提交了房票申请，但审核过程却迟迟未能完成，导致一些村民以为房票暂停。
贾恺认为，对于郑州市现状而言，房票安置是一种比较健康的解决方案。“根据我对市场的了解，优先采用货币化安置方式，能使当前以及未来房地产市场更健康，因为目前整个市场已经呈现出供大于求的状态。”他认为，如果继续为村民新建安置房，未来的市场供应量将进一步增加。
李宇嘉认为，当一个城市面临大量历史遗留的安置问题，包括巨额的临时搬迁费和过渡费等，给地方政府财政带来沉重压力时，房票安置的确能够将城中村的安置需求与市场上的存量房相衔接。
2024年11月，住房城乡建设部、财政部印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持，尤其是推行货币化安置的改造模式。
房票安置因此被寄予厚望。除了郑州之外，房票安置在更多城市落地。10月以来，苏州、银川等地相继宣布推行房票安置， 厦门、沈阳也发布了首张城中村改造项目征收安置房票。
郑州探路取得了意料之外的火爆，但仍然有大量村民选择观望。有受访专家坦言，政府推行房票政策，实际上改变了过去安置政策的规则和连续性，可能导致部分村民认为当前安置方案不如以往，甚至导致一些被拆迁者对房票安置持反对态度，郑州的实践也证实了这一点。因此，地方政府如何对实施方案进行精细设计，确保房票安置的合理性更加关键。
李宇嘉建议，地方政府需要进一步细化执行政策，比如确保政策的公开透明，防止开发商随意涨价，国企提供一定的购房优惠，政府部门减免契税、提供补贴，以及对使用房票安置的购房者给予房票额度奖励等。
(为保护受访者隐私，周俊、王鹏宇、胡明亮、阿辉、贾恺为化名)
