2025-01-01 12:14:20
“止跌回稳”成为2024年楼市关键词。机构监测数据显示，2024年，全国各地出台楼市政策超780条，无论是需求端、供给端还是去库存方面，均出台多项“稳地产”政策。从政策关键词看，无论是“取消限购”“加大补贴”“降低首付比例”，还是“优化土拍规则”“融资协调机制”“盘活存量”，政策目标均指向“止跌回稳”。
随着各项政策落地显效，房地产市场交易趋于活跃，热点城市的销售出现回暖；新房、二手房的交易价格也出现回稳势头。与此同时，市场信心逐步传导至土拍市场。今年三季度以来，核心城市部分地块竞拍出高溢价，“地王”重出江湖，民营房企也开始入市，争夺优质地块。
热点城市销售回暖
从销售端数据看，全国商品住宅销售额、销售面积的同比降幅已连续7个月收窄，居民的置业信心正在持续修复。
截至发稿，国家统计局暂未披露12月的销售数据，2024年1-11月，全国新建商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，新建商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，商品房销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额累计降幅连续7个月收窄。其中，1-11月商品住宅销售面积同比下降16.0%，商品住宅销售额同比下降20.0%，商品住宅累计销售面积、销售额同比降幅均已连续7个月收窄。
从单月数据而言，10月份以来，房地产市场交易总体回升，11月份新建商品房销售情况进一步改善，11月份当月销售面积和销售额都实现正增长，分别增长10.2%和6.8%。
业内认为，销售市场数据的好转，是本轮房地产市场止跌回稳的先行指标。销售向好，对于量价关系、供求关系等调整优化都具有积极的作用。
热点城市受新政影响，销售回暖明显。11月，多个重点城市市场在10月的基础上继续保持较高活跃度。新房方面，北京、上海、深圳、成都、武汉、南京、苏州、青岛新房销售面积同环比均实现上涨；二手房方面，深圳11月成交量创2020年10月以来新高，北京突破去年4月以来新高，上海、成都二手住宅成交量均在2.5万套左右。
市场热度仍在延续。仅以上海为例，自“9·29新政”后，上海二手房月成交量已连续3个月上涨。
网上房地产数据显示，12月28日(周六)，上海单日二手房成交1466套，超越10月13日的1334套，创年内二手房单日成交新纪录。12月29日(周日)，成交量仍维持高位，成交套数1248套，周末两日共计成交套数达2714套，亦成为年内成交套数最多的一个周末。同时，数据显示，12月的9个周末日，二手房(含商业)成交量也全部破千，日均成交1256套。
根据网上房地产数据统计，截至12月30日，单月上海二手房(含商业)的网签成交已超过2.8万套，达28862套，环比上涨了6.7%。
业内指出，12月，上海二手房(含商业)成交量成为年内成交量最高的一个月，同时创近年来成交量新高。
从新房数据来看，根据中指研究院数据，2024年1-12月，TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，降幅缩窄2.3个百分点。其中，10月，房企销售业绩明显好转，TOP100房企销售额环比增长67.5%，同比增长10.5%，这是2023年6月以来首次单月同比转正。12月热度保持高位，TOP100房企单月销售额环比增长28.86%。
核心城市房价逐步止跌
随着促进房地产市场止跌回稳的各项政策效果显现，房地产市场交易趋于活跃，交易价格也出现回稳势头。其中，一线城市二手房价格已经连续两个月止跌。
国家统计局数据显示，11月份二手房房价上涨的城市数量正在增加，从此前的8个变为10个；新房市场同二手房市场呈现同样特征，价格环比上涨的城市个数由10月的7个变为17个。
其中，一线城市的龙头带动作用正在不断加强。数据显示，11月，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与10月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.9%、0.4%和0.5%，广州下降0.4%。
热点二线城市复苏迹象也不断体现，包括杭州、宁波、厦门、重庆、成都等地二手房价格也在11月出现环比上涨。
从市场表现来看，业内人士提到，一线城市二手房挂牌时长明显缩短，市场的成交正在加速，当前房价已经处于底部阶段。11月仅有广州的挂牌时长出现上升，北上深在政策的持续刺激之下交易量明显回升，也加快了二手房的去化速度。成交周期的缩短也是房价“止跌回稳”的前置性指标，随着成交周期不断缩短，房地产整体面趋于稳定的概率大大增强。
新房市场而言，一线城市新房价格已环比止跌，二三线城市的跌幅也有所收窄。根据国家统计局数据，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。从房价指数上涨TOP5城市而言，分别为杭州、湛江、上海、厦门和成都。
多地频现“地王”，民企入市拿地
随着房地产市场的逐步回暖，市场信心已逐步传导至土拍市场。
中指研究院数据显示，受供应端缩量影响，2024年，300城宅地成交规模有所下探，同比下降超两成，土地出让金下降约三成。但在新政持续显效下，今年三季度以来，上海、成都、广州、杭州、北京、深圳等核心城市的土拍逐步升温，多地“地王”再现。
机构监测数据显示，2024年土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。虽然央国企和地方国资仍是拿地绝对主力，但积极的信号是，三季度以来不少核心城市地块迎来民企入市拿地。
其中，北京、深圳宅地出让价格最高纪录被刷新。12月2日，深圳土地市场迎来南山区一宗商住地块出让，根据成交结果，该地块由华润置地和中海组成的联合体竞得，共计成交总价185.12亿元，溢价率超46%，该地块成交价成功刷新深圳涉宅地块成交史上总价TOP1位置。
在此之前，北京土拍市场于11月29日迎来一宗组团捆绑的巨无霸地块出让。该组团地块起拍总价153亿元，刷新北京土地出让历史纪录。最终，该地块由中海地产以153.32亿元的价格竞得，成交价打破了北京单笔土地出让金的最高纪录。
从拿地企业来看，央国企及地方国资仍是拿地绝对主力。根据中指数据初步统计，2024年22城累计拿地金额中央国企占比46%，地方国资占比33%，两者合计达79%，较2023年全年提升4个百分点，仍是拿地主力。
不过，随着楼市的逐步回暖，除了前述央国企大手笔拿地外，民营房企也开始入市以示投资信心。
今年12月5日，广州土地市场迎来2宗住宅用地出让，由龙湖和绿城先后竞得，直接打破了今年广州涉宅地块清一色由央国企与本地国资摘得的局面。
同日，广州市规划和自然资源局发布的《连续落子！两家民营房企拍出广州信心！》一文中显示，此次两家标杆民企先后成功摘牌，展示了房企对广州土地市场的充足投资信心，也是市规划和自然资源局积极优化营商环境紧贴市场精准施策的体现。
为获得优质地块，民营房企也不惜高价买地。
其中，绿城在今年的土拍市场中频现大手笔，接连在上海、杭州、苏州成功拿下“地王”项目。10月22日，绿城经过77轮竞价后，以34.22亿元竞得杭州上城区地块，地块溢价率28.55%，折合成交楼面价50717元/平方米，一举超过杭州此前的宅地单价纪录，成为杭州新的单价地王。此外，绿城还在今年8月以48亿元拿下上海徐汇区地块，131045元/平方米的成交楼板价一举成为全国新的单价地王。
更早前，在今年3月的土拍中，绿城还以总价30.8亿元摘得苏州工业园区地块，成交楼面价高达65022元/平方米，成功刷新苏州的单价“地王”纪录。
国内最大的房地产中介平台贝壳也投身热点城市的土地拍卖活动中。今年的9月20日，贝壳旗下组建的地产团队贝好家力压十余家房企，以10.76亿元、折合成交楼面价达27300元/平方米拿下成都锦江区金融城三期H12地块，成功刷新成都楼面地价纪录。
此外，在12月30日的上海土拍现场，徐汇龙华地块经过101轮竞价触及中止价，民企宸嘉发展集团有限公司旗下的长沙宸嘉新昊置业有限公司以43.824亿元总价、装修标准提升至7000元/平方米的装修上限和新增1840平方米公共服务设施的代价竞得地块，溢价率40%，楼板价126011元/平方米。
与此同时，12月31日，多地开启年内土地最后一拍，均以火热收官。其中，杭州7宗地块平均溢价率超30%，最高地块溢价近60%，同时，除本土房企绿城、滨江外，全国性布局的央企中海、招商蛇口积极补仓；贝好家(贝壳)也首次现身杭州拿地；此外，成都、上海的地块也均以溢价成交。
中指研究院分析师孟新增在接受采访时指出，相对于央国企及地方国资，民企拿地整体相对偏弱，但积极的信号是，三季度以来不少热点城市迎来民企入市拿地。目前拿地民企大致可以分成三类：第一类是全国化布局民企，如龙湖、滨江、绿城、伟星等；第二类是本地民企，如中天美好、兴耀、建杭等持续深耕杭州；宁波江山万里在宁波补仓；远达布局成都；湖南运达落子长沙。第三类是规模较小民企除自身城市外，积极在核心城市补仓，如邦泰布局长沙、合肥等。
58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，“9.26政治局会议”提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号。民营企业参与土地拍卖，主要是基于对当前房地产市场普遍认同的底部状态。此外，当前楼市政策对房地产的支持达到了历史性的宽松程度。综合这两方面因素，部分资金雄厚的房企逐渐增强了拿地意愿，且这些房企的拿地活动主要聚焦于核心城市，显示出它们对经济基础坚实、人口持续流入的城市持有长期乐观态度。
房企对未来市场信心提升
随着市场回暖，房企对未来市场的信心也在提升。
近日，滨江集团管理层的表态也释放了地产行业的积极信号。滨江集团董事长戚金兴近日公开表示，目前的市场氛围、购房信心、成交速度均在提升，行业“止跌回稳”趋势明显，房地产政策已经达到了历史最宽松的时候。目前，滨江占据天时(最宽松的政策)、地利(优质城市杭州)、人和(合作优势和团队优势)。基于此判断，今年上半年滨江“主动卧倒、匍匐前进”，从6月份开始“大决战”。完成“大决战”后，面对即将到来的2025年，戚金兴表示，“已经做好马上站起来的准备，只要现在政策落地有效性更强一些，就马上站起来。”
央企保利发展则在今年9月广州的土地拍卖活动中，力敌中海、越秀，以117.55亿元斩获广州天河区南方面粉厂地块，该地块成为广州土拍楼面价第二高的地块，同时也刷新了天河区的成交楼面价纪录。彼时，保利发展回应称，此宗地是中央“止跌回稳”定调后全国成交的首个地价超百亿地块，保利发展作为央企，第一时间将“促进房地产市场止跌回稳”落到实处，致力于以实际行动促进行业稳健高质量发展，此次拍地也是传递房地产行业向好的趋势和行业信心的回归。
58安居客研究院院长张波表示，新地王的不断出现也预示着房企对未来市场信心的提升，敢于出手拿地，并且对于优质地块的渴求度更高，这本身也是在淘汰率不断提升的房地产市场下，寻找更多的确定性。另一方面，部分民企在当下市场下也积极进入到土拍市场，也在一定程度上说明大部分房企并没有选择“躺平”，而是在市场压力持续的环境下，选择更好的地块，建造更为优质的产品来赢得市场，并在竞争中取得更好的成绩。
