2025-01-07 12:02:02
缺席北京土地市场19个月后，金隅集团以超过百亿元的投入回归。北京商报记者统计发现，2024年金隅集团在京拿地总地价达到102.76亿元，打破过去一年零的纪录。
政策底与市场底的出现，是这家昔日以保障房闻名的北京国企重新拿地的关键。也是认识到刚需饱和的现实，此次回归，金隅推出了全新高端系“北京隅”，但对于做惯了保障性住房、刚需盘的金隅来说，如何讲好高端“面包”的逻辑是2025年能否突围的关键。
百亿回归
重新布局北京市场，金隅2024年在朝阳、丰台和通州各落一子。
2024年6月25日，金隅以63.8亿元摘得朝阳区十八里店朝阳港1303—686、687地块，这也是金隅自2022年11月后，再次在北京摘得住宅地块。回归北京土地市场“首战”选择十八里店朝阳港板块，与金隅深耕十八里店区域多年不无关系。
北京商报记者梳理发现，截至2024年末，十八里店朝阳港板块入市的涉宅地块共有5宗。2023年9月，上海成通京置业摇中一宗，后续打造了保利朝央和煦项目；2024年11月，中海以153.32亿元竞得酒仙桥+小红门+十八里店组合地块。剩余3宗地块被金隅包揽。
从项目上来看，金隅自2021年相继在十八里店朝阳港板块打造了金隅昆泰云筑一期、金隅昆泰云筑二期以及云筑三期云未。
合硕机构首席分析师郭毅认为，从金隅在十八里店的深耕策略来看，云筑一期、二期、三期整体去化速度相对良好，每年都能稳定实现较高的销售额，这也是金隅选择持续深耕该区域的原因之一。
除了熟悉的十八里店朝阳港板块，金隅在2024年10月和11月分别以27亿元和11.96亿元摘得丰台区中关村科技园地块和通州区土桥中路地块，总地价达到102.76亿元，打破过去一年零的记录。
频繁拿地，让金隅集团在全国房企拿地榜单上终于占据一席之地。中指研究院数据显示，2024年1—11月，金隅地产拿地金额已经跻身Top20，排行第17位。
易居研究院副院长严跃进表示，金隅拿出百亿级别的资金回归北京土地市场，这既是对自身资金实力的展现，也是市场化反应的一种体现。这不仅仅意味着金隅对北京市场的看好，更显示出金隅具有较强的主动性和主导权，能够在市场中作出自己的选择。这种能力在当前经济环境下尤为难得，也体现了金隅的实力和稳健性。
消失的19个月
金隅在2024年豪掷百亿元的强势回归与消失的19个月形成了鲜明对比。作为一家长期深耕北京市场的北京地方房企，金隅在2023年并未真正消失，而是持续参与了北京多宗热门地块的竞拍。
北京商报记者梳理发现，2023年5月的丰台区青塔地块、6月的北京经济技术开发区亦庄新城地块以及7月的昌平沙河高教园区地块的多场北京土地竞拍中，均出现了金隅的身影。然而，由于这些地块的热度极高，分别吸引了17家、31家以及25家房企竞相报名，金隅在摇号环节少了份运气，遗憾未能中签。
金隅在2023年北京土地市场中未竞得地块，一方面因为时运不济，未能幸运中签。另一方面，盈利能力的下降也成为金隅求稳的重要原因之一。
与其他房企以房地产开发作为最主要的业务不同，凭借建材起家的金隅，主营两大业务板块中，绿色建材板块营收常年高达70%，而地产开发业务则仅为20%—30%。根据2023年财报，金隅绿色建材板块营收约为794.69亿元，同比微增1.1%，但受到营业成本上涨6.4%的原因，毛利率仅为8.55%，同比下降4.55个百分点。
同样的情况还存在于地产开发业务，虽然2023年营收同比增长15.05%，但营业成本却同比增加19.86%，受此影响毛利率同比减少3.26个百分点，下滑至18.9%。但可以看到，虽然金隅毛利率下滑，但相比同期地产行业其他房企——保利发展和绿城毛利率7.73%、12.99%，仍处于行业较高水平。
即便如此，受两大主营业务板块盈利能力减弱的影响，2023年金隅归母净利润仅为0.25亿元，同比下滑97.94%。业绩端表现疲软，曾被誉为“京城大地主”的金隅，2023年在土地投拓端也十分谨慎。
根据金隅2023年财报，年内金隅共竞得3宗涉宅用地，分别位于苏州市、唐山市以及上海市，拿地金额约为56.15亿元，拿地面积约为10.35万平方米。而在2022年，金隅共在北京取得3宗地块，拿地金额达116.12亿元，拿地面积约为12.23万平方米。
截至2023年底，金隅权益规划建筑面积约为586.02万平方米，而当年商品房签约销售面积96.36万平方米。如何提升销售能力，将是金隅在接下来市场开发中面临的关键挑战。
金隅集团总经理顾昱在2023年业绩会上曾表示，“未来将根据去化和回款情况合理把握拿地节奏，积极稳妥拿地，此外，将深耕已进入城市，以北京和长三角等区域的一线和强二线城市为重点”。
高端产品系尚需市场检验
2024年，随着央行“517”新政发布后，对于首付比例、房贷利率等一系列地产政策的放宽，以及各城市陆续落地优化政策，全国房地产市场普遍回暖。正如顾昱所言，作为金隅大本营的北京成为最好的选择。
回归大本营，金隅也在“卷”品质。
金隅此前在十八里店朝阳港板块打造的三个项目，截至2024年12月23日，去化率分别为82.28%、59.78%以及75.25%，均为初、中端改善为主的云筑产品线，唯独缺失高端项目。以至于当金隅继续在该区域摘得地块后，业内普遍预测云筑四期要到来了。
但令人意外的是，2024年10月25日，金隅宣布新摘得的十八里店朝阳港项目案名定为北京隅·东序，这是金隅北京首个豪宅产品。楼盘信息显示，该项目主要对接改善型和豪宅市场，户型有127—193平方米三至四居。
在公布项目案名后仅一个半月的时间，2024年12月16日，北京隅·东序正式开盘，根据项目宣传海报，开盘首日成交235套，成交总金额突破25亿元。
除了北京隅·东序项目，金隅在2024年10月31日摘得的丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目1516-60地块，在12月2日也发布了项目案名——北京隅·西颂，延续了金隅“北京隅”的产品系。
随着市场竞争的日益加剧，提升产品力成为房企的共识。此前金隅的产品在市场上的存在感较低，并没有获得足够的关注和认可，这在当前的竞争环境中尤为不利。或许正是认识到了这一点，才有“北京隅”高端产品系的出现。
金隅能否凭借该项目一战成名，真正打造出具有品牌力的高端产品，成为留给购房者以及业内人士的最大悬念。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，金隅选择豪宅产品路线，标志着其正式进军豪宅市场，实现从中端产品向高端产品的战略转型。这一调整主要基于当前改善性需求的增加，尤其是豪宅市场，可以按照好房子的标准进行全面打造。同时，土地出让规则的调整也为金隅提供了打造好房子、豪宅的机会，进而增加利润空间。因此，走出中低端产品路线，打造豪宅产品成为金隅未来经营发展的方向和重点，也是业绩增长的新曲线。
产品力尚需市场验证，但项目周边竞争压力已显而易见。2024年11月29日，中海以153.32亿元的价格摘得北京朝阳“巨无霸”组团地块，打破了北京单笔土地出让金纪录。该组团地块中就包括十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683，1301-L01、L02地块。北京隅·东序即将迎来一位劲敌。
近几年，房地产市场进入深度调整期，央国企和地方国资房企成为拿地主力。如今，北京市场又迎来了一位竞争者，但行业发展的根本逻辑已经发生了转变。对于做惯了保障性住房、刚需盘的金隅来说，如何讲好高端“面包”的逻辑是2025年能否突围的关键。
