2025-01-26 08:31:08
2024年底开始的土地市场回暖仍在持续。
今年伊始，包括上海、北京在内的多个城市均出现高溢价地块，部分城市甚至出现地王。
回暖来自规则的改善、优质地块的推出，更是销售的改善，但也有专家提出，就目前整体而言，土地市场的回暖仍为点状，随着销售端回稳持续推进，土地市场有望迎来整体回温。
杭州：维持近8年的地王纪录，3个月时间两度打破
浙江省杭州市是国内土地市场最为活跃的城市之一，1月成交的9宗宅地，仅两宗底价成交，其余皆溢价成交；保持近8年的宅地单价纪录，3个月的时间两度被打破，杭州宅地单价的天花板也被推向5万元、6万元。
1月24日，杭州市2025年的第三场宅地竞买活动，3宗住宅地块成交总额82.89亿元，平均溢价率为52.68%。
其中，湖墅单元GS0201-R21-05地块经过220轮报价，滨江集团(002244.SZ)以54.56亿元的总价竞得，溢价率71.25%，成交楼板价为64834元/平方米，成为杭州名副其实的单价地王。
3个月的时间，保持近8年的杭州宅地楼板价纪录两度被打破。去年10月，四堡七堡单元JG1402-36地块经过77轮竞价，绿城中国(03900.HK)以34.22亿元的总价竞得，溢价28.55%成交，成交楼板价50717元/平方米，打破自2026年创下的杭州宅地单价纪录。
2016年3月23日，潮鸣艮山单元D4-01、05地块经过56轮竞价，以37.35亿元的总价成交，溢价109.38%，成交楼板价为45368元/平方米。此后几年，杭州市宅地的最高单价始终维持在45000元/平方米上下，未能突破45368元的高位。
与此同时，杭州土地市场高溢价频现。1月24日，下沙单元QT0102-33地块经过28轮竞价，以20.13亿元的总价成交，溢价率41.46%，竞得人为绿城中国。
1月21日，杭州市2025年第二批宅地开拍。位于余杭区西站单元的西站新城单元YH080701-40地块经过32轮竞价成交，溢价率25.5%，成交楼板价26101元/平方米，成为地块所在云城板块的单价地王。
1月14日，杭州首场宅地拍卖，两宗地块均高溢价成交。世纪城南单元XSCQ0403-26地块经76轮报价，由浙江中冠房地产开发有限公司以11.92亿元的总价竞得，溢价率45.91%，楼面价33558元/平方米。北干西单元XSCQ1206-09地块经过108轮报价，由滨江集团以27.98亿元总价竞得，楼面价38859元/平方米，溢价率61.91%。
值得关注的是，久违土地市场的金地集团(600383.SH)重启拿地的第一站选择了杭州。一宗位于临平老城区、容积率1.01的住宅用地经过23轮竞价，以1.8591亿元的总价成交，溢价率31.01%。
上海：延续2024年的热度
2025年，上海土地市场延续了上一年的热度。2024年，上海土地市场走出独立行情，高溢价地块贯穿上海全年的土地竞买活动，30%的最高溢价率被打破，还拍出了全国宅地单价地王。
1月24日，上海2025年首场土拍，松江区SJS30003单元01-18号地块吸引4位竞买人参与竞拍，最终，保利发展(600048.SH)旗下的上海保利城市发展有限公司经过51轮竞价，以20.52亿元的总价竞得，溢价率27.93%，成交楼板价为29425元/平方米。
保利发展的对手包括厦门国贸房地产有限公司、招商蛇口(001979.SZ)以及象屿地产集团有限公司。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，保利发展和招商蛇口是上海土地市场的常客，拿地均比较积极，这说明头部房企对上海楼市的信心，反过来高溢价也会对市场预期提供一定支撑。
前一次的土拍发生在2024年12月31日，7宗地块成交总额为192.25亿元。其中5宗溢价成交，且溢价率均超10%，其中徐汇龙华地块宅地触发中止价后溢价40%成交，该地块是上海市实施“双高双竞”交易规则以来，第二个触发竞“高品质建设”指标的地块。
对于2024年的上海土地市场，中指院分析师刘卓维表示，去年土拍市场发生了一些重大变化。一是，土拍规则迎来大调整。年初取消竞拍限价，恢复“价高者得”的竞拍规则；紧接着，为提高热门地块产品品质，年中又出台“双高双竞”政策，带动了今年土拍市场热度回归。
二是，高溢价地块频出。随着土拍规则的调整，叠加新房市场信心回归，各大房企参拍积极性得到提振，浦东新杨思地块、静安区曹家渡地块、徐汇斜土路地块、徐汇龙华地块等一众高溢价地块频现，甚至突破全国单价纪录，以及上海市溢价率纪录。
三是，参拍房企中出现一些新的面孔。随着市场热度回归，民企重回土拍市场，更有一些新面孔看多上海，亮相上海土地市场，北京城建、山东铁投等外地国企入驻上海决心强烈，贝壳首次布局一线城市，成功拿下奉贤新城地块。
开年多城出现溢价成交地块
除了土拍活跃度最高的上海、杭州之外，记者注意到，2025年开年，已有多地涌现高溢价地块。
1月24日，河南通派房地产开发有限公司经过39轮竞价，以3.94亿元的价格，竞得郑州市一宗编号为郑政出〔2024〕34号(网)的住宅地块，溢价23.91%。
1月23日，江苏省南京市编号为NO.2024G96的南京市鼓楼区热河南路街道察哈尔路以南、热河南路以东地块，经过19轮竞价成交，溢价率16.24%，楼面价29195元/平方米。
1月16日，广东省深圳迎来2025年首宗涉宅用地出让，位于龙岗区龙城街道的G01045-0200地块吸引了8家房企参与竞价。经过246轮竞价后，由中海企业发展集团有限公司以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.4%。
1月2日，北京今年首场宅地竞拍中，华润置地开发(北京)有限公司、中铁置业集团北京有限公司和招商局地产(北京)有限公司联合体以91.52亿元的总价竞得北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地块，溢价率17.33%。同一日，建发国际集团(01908.HK)旗下的济南兆瑞房地产开发有限公司以90.404亿元的总价竞得北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期(剩余用地)HD00-0803-0030地块，溢价率25.04%。
专家：土地市场点状回暖，三线城市初现回暖
土地市场的回暖并非一时，也并非仅限于一二线城市，但土地市场整体热度仍然偏低，更多是点状回暖。对于回暖的原因，除了土地供地回归市场化、多地推出更多优质地块外，销售的改善也是不可或缺的原因。
年底，市场出现积极信号。克而瑞研究中心表示，去年12月，在诸多核心城市供地以及市场止跌回稳的带动下，土地市场迎来惯性“翘尾”，部分城市核心地块溢价高企，民企投资也在逐步恢复，呈现出企稳的信号。
不仅仅是观感，克而瑞将成交溢价率超过20%的地块按月统计，可以看出去年11月、12月确实出现了更多溢价率超过20%的地块。
地王为何频现？广发证券在研究报告中分析，这背后，是核心城市供地思路的积极转变。具体而言，开始于2021年两集中时期的限地价、限房价规则陆续取消，定价权交还市场，核心城市核心地块原本被规则限制的价值空间得以释放。
广发证券认为，稀缺地块的供应本身也加大了房企的土拍热情，一线地王地块区位核心且利润率相对丰厚，参考2024年末周边楼盘售价，地王平均总成本毛利率为32.5%；各地规划限制放宽，阳台、架空走廊等不计容面积增多，新规下的产品力显著提升，加强地块吸引力。
中信建投在其去年12月的报告中将回暖归功于销售的改善：房地产销售改善势头的持续，带动了行业投资端中土地市场的率先回暖，房企优先加大对核心城市的投资力度。
回暖不限于高能级城市。2024年三线城市成交初现回暖，华福证券分析师陈立在报告中表示，三线城市土地市场供给出清更为明显，在本轮市场周期中率先复苏；相较于一二线，三线城市土地价格有显著调整，促使市场出现以价换量情况。陈立同时表示，部分三线城市存在较多城投托底行为，或对数据层面有一定支撑。
陈立称，土地供给层面，三线城市小体量城市率先回暖，算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比增加6.3%；土地成交层面，三线城市小体量城市成交增速同样率先回暖，2024年整体法和算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比分别下降6.9%和增加12.6%。
就整体而言，克而瑞表示，2024年整体土地市场显然并未全面回温，但是20%以上溢价率的地块占比明显增加。市场的热度实际上依然只集中于几个核心城市例如杭州、深圳、上海等，这些城市的2024年含宅地块的整体成交溢价率和高溢价地块占比都表现较为出色。
数据方面，中泰证券的报告显示，2024年，全国土地出让面积为186706万平方米，同比下降16.1%，土地出让金为37350亿元，同比下降21.5%。该降幅较2023年有所扩大，2023年降幅为14%。
华福证券的报告显示，2024年百城宅地供应建面4.5亿平方米，同比降低26.8%，降幅较2023年扩大5.8个百分点。分城市能级，一二线城市住宅类用地供给持续下降，算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比增加6.3%。
陈立表示，本轮房地产市场复苏中，通过房价企稳带动的房企拿地复苏，将领先于销售回暖、进一步向开工传递，土地市场持续改善，是本轮市场复苏的前提。目前土地市场仍处于整体热度偏低、区域边际回暖的状态，伴随销售端回稳持续推进，有望迎来土地市场整体回温。
