2025-01-26 23:32:39
近日，房企重整第一股金科股份接连发布公告，据公开资料显示，金科在签订了产业投资人与财务投资人后，已公布重整草案，并定于2025年2月18日召开二债会，重整已进入最后的冲刺阶段，房地产行业风险化解范例也呼之欲出。
阵容豪华，“优质资本+央企AMC+地方国企”联合护航金科重整
根据金科与上海品器联合体签署的重整投资之产业投资协议，产业投资人及财务投资人将合计支付投资款26.28亿元，受让标的股份30亿股。其中，产业投资人合计支付投资款7.56亿元，受让标的股份12亿股；财务投资人合计支付投资款18.72亿元，受让标的股份18亿股；并分别承诺：自标的股份登记至指定账户之日起三十六个月内、十二个月内，不通过任何形式转让、减持或者委托他人管理其持有的标的股份。在全部重整投资人中国有背景的投资金额占比达到30%。
金科的重整投资人从招募、遴选，到投资谈判、签订协议都是在法院亲自监督，管理人独立实施的，据知情人士透露，为保障重整成功，增强债权人信心，管理人在遴选程序中均要求意向产业投资人提交了资金实力证明，并且在重整投资协议谈判过程中，提出了远高于其他同类型案例的履约保障金支付比例(其中第一期履约保证金比例为30%，第二期履约保证金比例为21%)，包括长城资产、川发证券基金在内的产业投资人都体现了极大投资诚意，均接受上述保证金支付条款。截至目前，所有重整投资人均已全部足额缴纳的第一期履约保证金，其中部分投资人超比例缴款。
金科引进的是上海品器联合体、川发证券投资基金、中国长城资产三家产业投资人，形成了“优质资本+央企AMC+地方国企”的强强联合。凭借各产业投资人的产业优势、资源优势、管理优势等，三方将在不同业务层面与金科协同、赋能。金科股份作为房地产行业重整第一股，在产业投资人的赋能下，未来会有无限期待。
重整成功，产业投资人将控股新金科
根据金科股份此前披露的与上海品器联合体签订的重整投资协议公告：“各方同意，在相关转增股票全部交割，产业投资人成为金科股份的控股股东后，金科股份将依法产生新一届董事会。其中，董事会9名席位中，新控股股东有权提名7名董事人选(含独立董事)，董事长由产业投资人提名的董事担任。董事会改组完成后，由新董事会产生新的审计委员会、战略、提名、薪酬、关联交易等相关专门委员会”。
不难看出产业投资人未来在新金科董事会将有足够的话语权，因此，金科在其公告中也明确提示了，根据《重整投资协议》之安排，待公司重整完成后，上海品器联合体可能成为公司控股股东，并导致公司控制权发生变更。公司后续将根据权益变动情况及时履行信息披露义务。
率先脱困，产业投资人多维赋能新业务
金科股份曾在其公告中提到：“金科股份将以司法重整为契机，化解流动性风险、消除债务负担、淘汰低质低效资产，从根本上改善经营发展质量，有望成为本轮房地产行业出险中率先脱困重生的上市公司”。
经过本轮行业深度调整，市场主体将大幅减少，大量因企业主体陷入困境而产生的特殊资产将逐渐增多。这为重整后的金科股份带来业务机会，金科股份在房地产开发方面拥有丰富的经验，且重整成功后可以轻装上阵参与特殊资产的运营管理和盘活，在特殊资产管理市场形成较强的市场影响力和差异化的竞争能力，从而获得快速发展的先机。
在专班、法院的督导下，重整投资人已就重整后经营规划提出系统性经营方案。由上海品器联合体、长城资产、川发证券投资基金、组成“优质资本+央企+地方国企”产业投资人组合，充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，保障金科地产集团可持续发展。一是充实金科地产集团资金实力，改善流动性，支持保障经营稳定，顺应房地产发展新趋势，积极响应住房和城乡建设部关于建造“好房子”的转型号召，全面改善提升盈利能力。二是梳理长城资产在重庆区域的存量项目，寻求代建代管合作机会，共同探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案。三是与川发证券投资基金合作，通过股权投资、项目合作、金融市场与资本运作、产业协同与创新发展等方式，实现与金科地产集团的业务协同。各方共同推动金科地产集团转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构，持续为地方经济发展创造价值，成长为行业高质量发展的上市公司。
未来，重整后的金科主要业务将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过投资经营特殊资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标，持续为全体股东创造价值。
转型升级，成为科技创新和运营管理为核心能力的不动产综合运营商
金科股份重整计划草案中，明确提出，未来新金科的定位将是“以科技创新和运营管理为核心能力的不动产综合运营商(Real Estate Operational Corporate，区别于以高负债、高杠杆开发模式为标志的传统开发商或旧开发商)”。
公司会将运营与管理作为核心业务，通过专业化的管理团队和先进的数字化管理工具，提升销售类项目的去化速度和成交价格，提升运营类公寓、写字楼、商业综合体和产业园区的租金收益和运营效率，实现高坪效运营和资产增值。借助并购基金、不动产投资信托基金(以下简称“ REITs ”)等资本工具，获取优质低成本的项目储备，并利用全价值链服务提高资产运营效率，进一步扩大公司的利润空间和市场覆盖面。
更为重要的是产业投资人已经就未来如何做好特殊资产提前进行了布局，曾有媒体报道，2025年1月10日，品器资管与阿里资产在阿里巴巴上海总部举行了战略合作签约仪式。双方宣布，将以“地产重整第一股”金科股份的重整项目为起点，携手在特殊资产处置及不动产投资领域开展深度合作，推动房地产行业实体企业与互联网大数据平台的跨界融合，探索行业发展的新模式。股东方面有国内四大AMC公司赋能，业务方面有国内最大的资产处置平台阿里资产助力，未来新金科的发展必然有机会成为行业转型升级的引领者。
先破后立，金科股份将以更加稳健的步伐迈向未来
金科股份2024年的巨额亏损，主要源于房地产行业普遍的债务化解压力及资产减值计提。尽管如此，公司主动求变的努力已初见成效。其在重整计划中强调,将以去杠杆、降风险、提升资产流动性为目标,实现业务结构的优化与升级。
金科股份在重整草案写明，将在保障保留公司和非保留公司项目顺利开发和高质量交付的同时，积极拓展市场化业务，力争在未来3-5年成为不动产开发服务领域的科技龙头企业,共建、代建业务规模实现全国前五。
重整草案中的明确规划，显示出重整投资人和公司管理层对未来发展的信心与决心。而重整投资人的引入，更为公司的资金链安全提供了保障。以“破局重生”的勇气和魄力，金科正在筑牢重生的根基。
可以预见，在“先破后立”的发展模式下，金科股份将以更加稳健的步伐迈向未来，为行业的高质量发展贡献力量。
整体来看，高质量发展已成为房地产行业不可逆转的趋势。这不仅要求企业具备强大的运营能力，还需要更高效的资源配置、更稳定的财务结构以及更贴近市场需求的产品与服务。金科股份的重整探索，正是行业应对挑战、寻找新机遇的一个缩影。
