2025-02-21 08:04:36
在一揽子稳楼市政策的支持下，全国多城土地市场活跃度明显提升。2月20日，上海今年第一批次土拍顺利收官，4幅地块均溢价成交，成交总价约159.26亿元。新加坡房企以联合体形式参拍并成功摘地，为此次土拍增添一抹异彩。
房企参拍热情高涨
2月20日上午率先登场的上海虹口区C080302单元hk329-11地块共吸引5位竞买人参拍。最终经过184轮竞价，由金茂和新加坡庆隆组成的联合体以89.6435亿元拿下该地块，成交楼板价为117474元/平方米，溢价率为38.2%。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，近期金茂拿地较为积极，“去年12月金茂在上海就曾以联合体形式斩获3幅地块，此次再拿虹口宅地，公司补仓意愿十分强烈”。
上海外环外土地市场也有所回暖。此次出让的两幅外环外地块均以较高溢价率成交：奉贤区奉贤新城一地块被由龙湖和建华组成的联合体摘得，溢价率为16.54%。由国贸、金地集团、星狮地产组成的联合体以8.1521亿元拿下松江区一地块，溢价率为13.98%。其中，星狮地产也是新加坡房企。
此外，由华润置地和越秀地产组成的联合体以50.9013亿元竞得浦东新区一地块，溢价率为33.38%。“这幅地块越秀和华润联合体参与度较高，去年的新杨思地块就是他们拿下的，再入一块地可以进一步夯实区域内的影响力，同时也可以降低不少成本。”卢文曦说。
中指研究院上海分院分析师苏晓东认为，本轮土拍的成功是春节后上海土拍市场的良好开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，有助于稳定购房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。
多城土地市场升温明显
今年以来，包括上海、杭州在内的多个城市土地市场升温迹象明显，个别城市甚至出现“地王”。
时隔一年多，金地集团在杭州重启拿地。1月21日，杭州出让3幅宅地，其中临平老城区一地块由金地集团以约1.86亿元竞得，溢价率为31.01%。
1月24日，滨江集团经过逾200轮报价，以约54.56亿元竞得杭州湖墅一地块，成交楼面价64834元/平方米，溢价率为71.25%，成为杭州新单价“地王”。
成都、郑州土拍热度同样不低。1月27日，成都成华区1幅地块由华润置地以约16.87亿元总价、溢价率51.11%竞得。2月8日，郑州迎来春节后的第一场土拍，共出让2幅宅地，其中一块地被8家房企争抢，最终郑州中海地产以约10.89亿元的价格成功竞得，溢价率达87.5%。
克而瑞研究中心发布的研报显示，2025年1月核心城市有较多优质地块出让，土地市场通过“以质换量”，溢价率创下近三年新高，平均溢价率达8.7%。聚焦重点30城来看，1月的土拍平均溢价率更是高达15.3%。
“整体来看，2025年土拍高溢价开局是优质资源竞争、政策加力支持与市场预期改善共同作用的结果。”中指研究院分析师孟新增表示，自2024年9月底以来，一线及强二线城市房地产市场情绪逐步回暖，房企对后市的信心有所修复。2025年初，地方政府积极推出位于核心区域、配套成熟的优质地块，进一步增强了房企拿地的积极性。“从项目开发节奏来看，年初拿地能够在当年实现开工并进入销售阶段，有助于房企快速回笼资金，提升周转效率。”孟新增说。
调规助力“好房子”建设
克而瑞研究中心研究总监谢杨春告诉上海证券报记者，当前土地市场热度出现“两头高、中间低”的现象，底价成交的地块占比仍有83%，溢价率在5%以下的地块占比6%，约8%的地块溢价率超过20%。市场依然以底价成交为主，但个别地块的热度较高，也确实带动整体溢价率表现突出。
从拿地房企的角度来看，高溢价地块中，民企拿地的比例达到近四成。但在拿地策略方面仍有显著差异，国资央企在全国范围内参拍优质地块，民企则更加倾向于“本土作战”。
克而瑞筛选出1月一、二线城市成交的典型高溢价地块，分析每一幅地的地块条件后发现，市场竞争压力、配套条件和盈利空间是拿地企业的关注重点，能够高溢价成交的地块至少在其中一点上表现优秀。
值得注意的是，2月12日，北京市规划和自然资源委员会发布“关于印发《北京市平原多点地区‘好房子’规划管理相关技术要点(试行)》的通知”。该文件提出可按需设置封闭或开敞阳台，鼓励丰富居住空间形式，增配邻里共享公共空间等。比如在丰富居住空间形式，增强居民“获得感”方面，通过阳台、饰面层部分面积不计入容积率，适度提高“得房率”。以建筑面积100平方米和140平方米的户型为例，“得房率”可以从80%提升至约90%。
去年8月，上海宣布，自2024年第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”(两轮竞价、两轮竞高品质建设标准)举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
孟新增表示，去年以来多个热点城市调整土拍规则及计容规则，改善土地规划设计条件和套型要求，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力“好房子”建设。近期北京出台“好房子”规划管理技术要点，示范效应和风向标意义明显，2025年预计将有更多城市优化相关政策。
