2025-02-21 12:31:14
2月20日，上海2025年首次出让的四宗宅地进入现场竞价环节且全部溢价成交，成交总额159.26亿元，出让面积9.59万平方米，规划建筑面积22.72万平方米。
同策研究的分析师李浩诚表示，本次土拍中，央国企虽有参与，但不再像以往一样占据绝对主导。引人注目的是，一些外资企业或带有外资背景的联合体在拿地中表现活跃。本次土拍联合体拿地成为主流。
另一个值得关注的是非核心区地块。城市测量师行的分析师唐新颖表示，本次出让的两宗外环外地块的表现虽不及中心城区亮眼，但打破了以往郊区多以底价成交的局面，显示出外环外市场的回暖迹象。
金茂联合外资企业获内环宅地，专家：反映出外资布局上海的战略意图
本次土拍关注度最高的为虹口区地块。
虹口区C080302单元hk329-11地块吸引五位竞买人参与竞拍，中国金茂(00817.HK)旗下的西安葆茂置业有限公司和沁睿佳(上海)置业有限公司的联合体经过184轮竞价，以89.64亿元的总价竞得，溢价率38.20%，成交楼板价约11.75万元/平方米。
沁睿佳(上海)置业有限公司为新加坡黄祖耀家族旗下产业。唐新颖称，中国金茂与新加坡房企组成的联合体，这一合作不仅体现了房企对核心城区稀缺资源的争夺，也反映出外资房企通过联合开发的方式重新布局上海住宅市场的战略意图。
参与此次土拍的还包括中国海外发展(00688.HK)、保利发展(600048.SH)、越秀地产(00123.HK)、华润置地(01109.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、绿城中国(03900.HK)。
出让文件显示，该地块位于内环线内嘉兴路街道瑞虹新城板块，东至曲阳南路，南至新宏星小学和规划公共绿地，西至规划公共绿地，北至四平路。该地块与瑞虹新城十期一路之隔。
该地块规划为普通商品房用地，起始价为64.86亿元，中止价为90.81亿元，容积率为3.95，规划为普通商品房用地，出让面积19318.86平方米，计容面积76309.5平方米。
华润越秀联合体竞得“地王”旁宅地
浦东新区Z000602单元20Ea-01地块吸引六位竞买人参与竞拍，最终，经过76轮竞价，以50.90亿元的总价成交，未触及中止价，溢价率33.38%，成交楼板价为74695元/平方米。
竞得人为越秀地产旗下的杭州燚乐实业投资有限公司与华润置地旗下的上海泓喆商务咨询有限公司组成的联合体。参与该地块竞拍的还包括，建发国际集团(01908.HK)、保利发展、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、招商蛇口和中国海外发展。
出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，位于新杨思板块，东至经二路、南至纬一路、西至经一路、北至20Ea-02地块，出让面积27258.08平方米，容积率2.5，起始总价38.16亿元，中止价53.43亿元。
该地块邻近“地王”——浦东新区Z000602单元20B-12地块。2024年11月27日，20B-12地块吸引五位竞买人参与竞价，中能建城市投资发展有限公司、越秀地产、华润置地组成的联合体成为竞得人，代价为78.97亿元的总价，实施商品住宅装修标准5000元/平方米，以及配建公共服务设施300平方米和高端人才住房配建比例2%，成交楼面价74426元/平方米，溢价率40.37%。20B-12地块不仅成交总价创2024年集中供地出让地块单个地块之最，溢价率也创近三年新高。
重启投资的金地今年第二次拿地
民营房企持续发力。
本次出让地块中容积率最低的一宗为松江区SJC10008单元05a-24号地块，吸引两位竞买人参与竞拍，最终，由金地集团(600383.SH)和另外两家房企组成的联合体竞得，成交额8.15亿元，溢价率13.98%，成交楼板价为26216元/平方米。
该地块的竞得人包括金地集团旗下的太仓鑫启泰房地产咨询有限公司、新加坡星狮集团旗下的苏州星泰益置业有限公司和厦门国贸房地产有限公司拥有的上海筑成房地产有限公司。未竞得人为建发国际集团(01908.HK)间接拥有的苏州兆坤房地产开发有限公司。
出让文件显示，该地块位于松江新城方松街道，东至05a-25号地块，南至新松江路，西至思涌路，北至05a-22号地块；规划为普通商品房用地，出让面积25913.27平方米，容积率为1.2。
金地集团顺利度过去年的偿债高峰之后，现金流压力缓解，开始谋求发展，重启投资拿地，这是金地集团今年的第二次出手。今年1月20日，金地集团获取位于浙江省杭州市临平老城区的低密度宅地，权益占比60%。
熟悉该地块的业内人士介绍，该地块处于松江新城核心地段，周边长期断供，高端低密产品会有较强的竞争力。
来自金地集团的内部人士表示，逐步恢复拿地后，公司今年将继续在产品端发力，以满足当前市场差异化的需求；该地块将建成以大面宽叠加为主的产品，并附带部分合院产品。
龙湖集团联合体再获奉贤区宅地，外环外市场回暖
另一宗民企获取的地块为奉贤区奉贤新城10单元06-07地块，该地块吸引三位竞买人参与竞拍，最终，龙湖集团(00960.HK)旗下的太仓湖晖置业有限公司与句容建华置地有限公司组成的联合体以10.57亿元的总价竞得，成交楼面价20473元/平方米，溢价率16.54%。
句容建华置地有限公司是汤和控股集团有限公司旗下公司，汤和控股还拥有全国最大的混凝土制品与技术综合服务商建华建材集团。
参与此次土地竞拍的还有中国金茂(00817.HK)旗下的苏州腾茂置业有限公司，常州天安元城房地产发展有限公司和象屿地产集团有限公司旗下的上海象盈房地产开发有限公司组成的联合体。
出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地、商业用地；东至06-04地块，南至光昊路，西至金海公路绿地，北至南奉公路绿地；建设用地面积23459.62平方米，规划建筑面积51611.16平方米(商住比为15%:85%)，容积率2.2，起始价约9.07亿元，中止价为11.79亿元。
唐新颖介绍，本次土拍中，两宗外环外地块的表现虽不及中心城区亮眼，但打破了以往郊区多以底价成交的局面，显示出外环外市场的回暖迹象。随着楼市政策的放宽，外环外重点发展区域的价值正逐步回归大众视野，例如五大新城区域，凭借其规划利好和价格优势，正吸引越来越多购房者的关注。未来，随着基础设施的完善和产业资源的导入，外环外市场有望迎来新一轮发展机遇。
2024年4月，龙湖集团联合句容建华置地有限公司以15.37亿元的总价竞得奉贤新城10单元08B-01地块，参与此次竞拍的还包括奉贤本地国企上海高屋置业有限公司以及象屿地产集团有限公司旗下的江苏象屿投资有限公司。
专家：上海房价连续上涨，给房企拿地提供底气
本次出让地块全部溢价成交。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，溢价的产生说明房企拿地积极性很高，对市场有良好信心。尤其是2月19日公布的70城房价指数，上海房价继续保持连续上涨势头，给房企提供了不少底气。
李浩诚认为，上海土地市场活跃度显著提升，吸引众多房企积极参与，竞争激烈程度显著提升，也表明房企对上海房地产市场前景依然看好，愿意投入资源参与优质地块的争夺。
中指研究院上海分析师苏晓东同样表示，本轮土拍是春节后上海土拍市场的良好开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的空间，有助于稳定购房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，上海土地市场的较好表现，对于全国其他城市也有较为积极的启发。各地要用足用好政策，推出优质地块，积极促进土地市场的活跃。
国企积极参与本次土拍的同时，国内民营地产商和外资地产商的积极入市也值得关注。据中指院统计，本场土拍4宗地块共吸引17家企业参拍，其中5家央企、5家国企、3家民企、3家外企和1家混合所有制企业。
严跃进也表示，此次土拍最受关注的即为虹口区地块，吸引了包括中国海外发展、绿城中国、招商蛇口等头部房企，进一步说明2025年优质城市优质地段依旧受到房企的青睐和认可。
