2025-02-28 23:04:32
作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口以综合发展为纲，重点聚焦开发业务、资产运营、物业服务三类业务，建设“好房子”、运营“好资产”、提供“好服务”，不断满足人民群众对美好生活的需要。
2024年，房地产行业加速洗牌，千亿房企数量锐减至11家。在这场关乎生存的较量中，招商蛇口(001979.SZ)以2,193亿元的全口径销售金额位列克而瑞销售榜第五位，逆势而上，继续保持在行业第一阵营。
一、行业寒冬下的“安全垫”：现金充沛与债务安全构筑护城河
在地产行业深度调整的2024年，招商蛇口以“稳健”为底色，交出了一份兼具防御性与成长性的答卷。2024年，招商蛇口营收达到1,789亿元，同比上升2.25%，受开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加，导致公司归属于上市公司股东的净利润同比下降36.09%。但招商蛇口也表示，2024年，公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%。报告期末货币资金余额1,003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%。报告期末现金短债比1.58，同比提升0.3。这一系列数据背后，是招商蛇口对“现金流为王”战略的坚决贯彻。通过审慎拿地、加速资产周转、优化融资结构，公司在行业信用危机频发的背景下，成为少数仍保持“绿档”的头部房企。
1、精准布局，新拿地聚焦核心区域
近年来，房地产市场分化加剧，核心城市与非核心城市的表现截然不同。2024年，招商蛇口在土地投资策略上，明确聚焦于一线和强二线城市，尤其是“强心30城”和“核心6+10城”，资源投放进一步向上海、杭州、北京、深圳等城市倾斜。这一策略不仅体现了公司对行业发展趋势的敏锐洞察，也为公司未来的业绩增长奠定了坚实基础。
有分析人士指出，一方面，核心城市的土地资源稀缺性与市场需求韧性，使得招商蛇口在项目获取与销售去化上更具优势。2024年，招商蛇口累计实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额达2,193.02亿元，显示出其在核心市场的强大竞争力。另一方面，聚焦核心城市也意味着更高的土地成本与开发难度，但招商蛇口凭借其央企背景与综合开发能力，能够更好地应对这些挑战。其中，招商蛇口2024年12月单月斥资101.15亿元获取8宗优质地块，涵盖上海、杭州、西安等核心城市，其中上海宝山区两宗地块权益占比最高达70%。此举不仅巩固了核心城市土储优势，也为未来产品溢价提供了空间。
据统计，招商蛇口2024年新拿地项目中，位于核心区域的占比超过80%。这些地块地理位置优越，配套设施完善，具有较高的投资价值。随着我国城市化进程的推进，核心区域土地资源日益稀缺，招商蛇口此举无疑为公司在未来的市场竞争中占据了有利地位。
2、主动优化，计提减值助力资产质量提升
在行业调整期，计提减值成为众多房企面临的共同课题。根据业绩快报，招商蛇口对部分资产计提减值59亿元，虽在短期内会对利润产生一定影响，但从长期来看，这一举措有助于夯实资产质量，为未来的稳健发展扫清障碍。通过集中处理潜在风险，公司能够更加清晰地呈现资产的真实价值，增强投资者对其财务状况的信心。通过计提减值，招商蛇口将部分潜在风险提前释放，有利于轻装上阵，更好地聚焦优质项目。
二、开发业务：从“规模竞赛”到“品质深耕”
1. 产品力迭代：持续提升“好房子”标准
招商蛇口以“首席设计师产品经理制”重构产品体系，打造“天青系、启序系、揽阅系、玺系”四大产品线，精准匹配市场需求：玺系(高端标杆)：北京招商玺、合肥招商玺等项目以稀缺地段和前瞻设计引领市场。天青系(现代中式)：长沙天青府首开去化超90%，成为上半年长沙唯一摇号项目。启序系(文化豪宅)：南京金陵序首开“日光”，武汉武昌序160天清盘，验证市场对文化IP的认可。揽阅系(功能型社区)：西安招商揽阅全年去化1,589套，登顶西安单盘销冠。
2. 服务力进阶：全周期交付体系重塑行业标准
2024年，招商蛇口累计交付9.5万套住房，并升级“交付即服务”体系。以深圳招商玺家园为例，通过14项空间设计细则、3道严苛查验工序实现高品质交付；西安序项目以33稿设计推演，打造四代立序标杆。此外，公司通过“甲板生活节”“绿萝行动”等品牌活动，强化社区运营，提升客户粘性。
3. 营销力革新：数字化生态与圈层营销并进
公司依托“One蛇口”智慧平台整合多元业态，线上成交占比持续提升。2024年累计签约销售金额2,193.02亿元，销售面积935.9万平方米，其中12月单月销售额达302.39亿元，创年度峰值。据不完全统计，招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州5城销售金额排名居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等9城进入当地销售排名前五。在长沙房企销售排行榜第1名，占top10房企销售累计金额18%，三大主销盘均进入销售top10。2024年全年西安市销售金额最高的5个项目，招商蛇口占2个项目。
三、资产运营：REITs破局与全业态协同的“第二曲线”
1. REITs常态化：资本循环闭环加速形成
2024年，招商蛇口租赁住房REIT(代码：180502)在深交所上市，募集资金13.635亿元，网下认购倍数达103.66倍，创年内新高。至此，招商蛇口已完成“产业园区、长租公寓、商业办公”三大资产运营板块的REITs布局，2019年至今盘活存量资产(按发行估值)超142亿元，推动“开发-运营-资本化-再投资”闭环成熟。
2. 全业态协同：从“空间运营”到“产业赋能”
招商蛇口旗下招商产园聚焦数智科技、绿色科技等五大产业赛道，全国园区入驻企业超2300家，孵化30余家上市公司。青岛网谷引入新一代信息技术企业占比60%，通过“园区+资本”模式设立8支产业基金(总规模60亿元)，赋能企业全生命周期。
四、物业服务：数字化底座与增值服务的“升维战”
招商积余通过AI技术实现物业工单效率提升5倍，高空抛物预警覆盖97%项目，并打造“小招服务站”集成28项便民服务。作为国内设施管理行业的探索者，招商积余旗下招商设施持续深耕IFM(综合设施管理)赛道，服务华为、阿里等优质企业，管理面积超3600万平米，连续多年获评“后勤服务金牌供应商”。
五、展望：新模式下的三大启示
1. 产品创新≠成本堆砌：以客户需求为导向，如天青系的宋式美学与功能性社区的烟火气设计；
2. 生态协同≠业务杂糅：开发、运营、服务板块通过数据与资本形成乘法效应，如“One蛇口”平台整合多元业态。
3. 财务安全≠保守主义：通过REITs、轻资产运营实现“减重不减收”；
当多数房企仍在生存线上挣扎时，招商蛇口已凭借央企信用、运营能力与生态壁垒，在新模式的棋局上落子如飞。其护城河不仅在于销售额或土储规模，更在于“开发+运营+服务”的闭环生态，为行业转型提供了可复制的样本。
