2025-03-18 14:53:54
2025年3月17日，越秀房地产投资信托基金发布2024年度业绩：整体经营稳定，全年实现经营收入20.32亿元，物业收入净额约14.45亿元，整体期末出租率达84.5%，在商业地产结构性调整的变局中，以“战略定力+运营深耕”实现价值突围。
面对外部市场挑战，越秀房产基金2024年仍交出稳健“答卷”，旗下重点项目表现亮眼，为行业注入“强心剂”。其中，作为核心资产的广州国际金融中心(广州IFC)全年贡献10.08亿元收入，占比近半，广州IFC超甲级写字楼全年续约率超八成；商场广州IFC国金天地客流量同比增长7.4%，期末出租率高达98.3%；广州四季酒店平均入住率81.5%，同比上升1.6个百分点；广州IFC雅诗阁服务公寓收入1.20亿元，平均房价1,119元/间/晚，创开业以来新高，经营收入和营业毛利(GOP)连续九年稳居雅诗阁中国区榜首，持续凸显竞争优势。
此外，专业市场项目广州白马服装市场持续深化“中国品牌服装国际交易中心”定位，实现租金收入同比提升12.1%，出租率高达97.1%，收入贡献率也提升至10%。
在融资管理上，管理人把握人民币利率市场地位，持续研究多种融资工具积极调整融资结构，降低利率市场冲击；实现越秀房产基金全年平均付息率4.53%，较2023年同期下降7个基点。
2024年，随着中国证监会、国家发展改革委系列重要政策的出台，中国REITs市场不断扩容，带动市场活跃度与投资者参与度提升，也越发考验基金管理人的主动管理和价值创造能力。越秀房产基金以“多元资产协同、精准化产品、数智化提质及主动管理风险”等多重举措，坚守资产价值最大化初心，紧抓中国品牌出海趋势、消费复苏契机及政策机遇，在“低增长”的全球经济环境中，为投资者交出了一份来之不易的成绩单。
打造线上业绩增长第二曲线，广州白马服装市场期末出租率达97.1%
在消费分级与数字化转型的双重浪潮中，商业地产的运营逻辑正经历深刻重构。2024年，广州白马服装市场转型升级效果尤为明显，期末出租率攀升至97.1%，租金收入同比增长12.1%。
报告年内，广州白马服装市场持续夯实“中国品牌服装国际交易中心”定位，积极把握全球化市场下的跨境电商新机会，发挥供应链厂家及品牌商服贸产业优势，以品质筑基，扩宽国际市场，内外贸一体化助力客户出海“抢订单”；并通过动态优化租户结构、创新场景化客流动线设计，持续强化品牌聚合势能。
同时，2024年广州白马服装市场还进行数智化升级，发布“白马智选平台”，目前已吸引276个优质品牌进驻，借助AI试衣、VR逛店、直播下单等前沿技术，提供线上选品、供应链服务、海外营销等全链路综合服务，打造线上成交的第二业绩增长曲线。
强化底层资产“四维”能力，多维驱动资产价值可持续增长?
作为香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT，越秀房产基金独创了商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产提升一体化、资产管理与基金管理一体化“三位一体”的经营模式，不断强化底层资产的“四维能力”——产品力、招商力、运营力和服务力，灵活升级商业模式，提升资产的吸引力，创造新的业绩增长点，获得市场的良好反馈。
在提升写字楼产品力方面，越秀房产基金聚焦当下灵活高效办公趋势以及Z世代办公需求，在旗下多个写字楼项目实施“一客一策+产品调改”策略，精准匹配企业需求，成功引入多家优质租户，为租户提供高性价比办公方案的同时保障资产长效收益：广州国际金融中心全年推出7,200㎡精装中小户型单元，去化率达82%；越秀金融大厦推出的1.4万㎡带装修单元达成92%去化率；上海越秀大厦以9,900㎡新签面积创2020年以来新签面积纪录；武汉越秀财富中心推出更多中小户型产品，带动全年新签面积超过2.7万㎡；财富广场和城建大厦以贴心服务体系，引入和续租多家优质租户，期末出租率均超92%。
面对“非标商业”走红，背后所反映的消费者对差异化商业内容的追求，越秀房产基金通过“品牌焕新+场景运营”组合拳，升级零售商场的招商力：广州IFC国金天地通过引入烘焙、高端咖啡、潮流零食等商务配套品牌及城市独家联名活动，拉动全年客流量较去年同期增长7.4%、新引入品牌销售额较原有品牌同比提升均超15%，出租率高达98.3%；广州VT101维多利广场联动宜家睡眠中心、购书中心、信息时报等联合举办多元化主题活动，全年客流和出租率同比分别增长5%和增加3.1个百分点，主力租户“优衣库”全年销售额再登品牌全国门店榜首；武汉星汇维港购物中心则借势新兴品牌与儿童业态升级，达成全年21%客流增幅并完成6,600㎡新签，出租率保持90%。
通过多业态精细化运营与数字化创新，越秀房产基金持续强化运营能力。例如，广州四季酒店紧抓国际商品交易会和假日经济释放的市场需求，以灵活定价策略抢占高端市场，竞争指数连续第十一年在主要竞争群酒店中保持强优势位置。广州IFC雅诗阁服务公寓精准匹配长租与短租需求，长住续约率近五成，短租客群显著增长，全年营收创历史新高，并连续九年稳居雅诗阁集团中国区业绩榜首。广州白马服装市场通过深化定位、举办多元活动以及主动探索数字化新模式，引领中国专业市场转型升级的创新风向。
在国家“双碳”目标的指引下，越秀房产基金以国际领先的服务理念，持续将低碳、绿色、智能、健康理念融合至业务营运各个环节，致力于在多元资产组合中创造更健康、更可持续的空间。
报告期内，越秀房产基金ESG实践成效显著，30%租户签订绿色租约、全年碳排放强度下降约20%、获LEED铂金级认证物业产权面积达68%，赋能租户可持续发展与长期价值增长。
主动优化融资结构，降低汇率利率波动风险
融资市场方面，2024年1个月期HIBOR平均利率为4.38%，较2023年同期上涨11个基点。报告期内，基金管理人主动管理融资成本，实现全年平均付息率4.53%，较2023年同期下降7个基点，有效抵御市场融资成本上升冲击。
2024年，越秀房产基金以“稳”为底色、以“灵活”为关键动作，把握人民币利率优势窗口期，期末人民币融资占比从年初的39%提升至60%，有效降低基金总体融资成本，弱化汇率波动风险，管理外汇敞口。
面对利率环境的波动，为进一步发挥财务“灵活性”，管理人决定部分减免管理人费用，以减缓经济下行对基金表现的影响；另外，2024年下半年越秀房产基金将分派比率调整为90%，全年整体分派率约为96%，将余下可分派资金用于2025年内投入资本性改造工程或偿还部分借款本金等事宜，为资产的可持续增长和增强风险抵御力进一步夯实“内功”。
结语：?
面对这一份来之不易的成绩单，越秀房产基金董事长及行政总裁林德良先生总结道：“2024年中国宏观经济面临诸多挑战，有效需求不足、消费疲弱。在经营压力面前，管理人坚定信心，强化风险管理，审时度势地制定资产管理策略，竭力稳定经营基本面。通过行之有效的资产管理策略成功抓住政策红利和市场机遇，有效支撑了基金全年经营收入。”
展望2025年，在国家明确GDP增速预期目标为5%的稳增长基调，以及“扩内需、稳增长、促转型”的主线下，市场信心持续夯实，基金旗下商办、零售、酒店多元业态有望深度受益，在服务实体经济与扩大内需战略中，持续释放资产价值，与城市高质量发展同频共进，为投资者持续创造稳健的业绩回报。
