2025-04-30 08:32:49
随着4月最后1宗地块的成功出让，“金三银四”北京土地市场迎来完美收官。4月29日，经过215轮竞价，中铁建以7.755亿元、溢价率21.94%竞得通州梨园镇6007地块。值得一提的是，出让文件显示，该宗地块将推广新建住宅街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。业内视其为“好房子”标准在社区规划层面的创新探索。
“好房子”政策通过放宽得房率、层高、阳台配置等技术指标，为房企产品迭代打开突破口，直接催化土地市场热度攀升。北京商报记者梳理发现，“金三银四”期间北京土地成交额约为235.86亿元，同比激增176.34%。在优质地块供应节奏加快的助推下，房企拿地积极性显著提升——以海淀区为例，年内已成交3宗宅地且另有3宗待拍，6宗地块的供应量创2022年以来区域新高，核心区域土地价值持续释放。
215轮竞价、溢价率21.94%
出让文件显示，通州梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块土地面积约1.27万平方米，规划建筑规模约2.17万平方米。
据悉，该宗地块共吸引中铁建、招商蛇口、中能建、康润共计4家房企报名并报价。竞价环节，中铁建、招商蛇口、中能建、康润轮番举牌，历经215轮激烈角逐，中铁建最终以7.7552亿元总价、21.94%溢价率突围，斩获通州梨园镇6007地块。
从位置上来看，该宗地块位于东六环内，城市副中心西南部，东六环内，属于城市副中心03组团03街区，与1号线八通线梨园站直线距离约500米，周边生活配套齐全。地块周边有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院(通州院区)、史家小学(通州分校)、贵友大厦(通州店)等。
值得一提的是，本次出让规则中明确，新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。推动建设开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。制定打开封闭住宅小区和单位大院的鼓励政策，疏通道路“毛细血管”，提升城市通透性和微循环能力。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，通州此次推广街区制可有效通过公共资源开放共享打破社区封闭性，提升土地利用效率。此外，打破传统封闭式大院模式，形成小尺度街区单元以增强社区互动性。并且，优化了城市支路空间配置，减少低效用地，构建更符合现代居住需求的开放式社区形态。
北京商报记者梳理发现，推广街区制并非首次，根据公开资料显示，2016年6月，位于地铁9号线郭公庄车辆段北侧一处公共租赁住房项目首次采用“开放街区、组团围合、混合功能”的设计理念。
此次再提推广街区制，得益于“好房子”政策的出台。在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，推广街区制是对“好房子”标准中提到的增配邻里共享公共空间、跨城市支路空间利用的实践。
谢逸枫表示，通过开放式街区设计，为业主拓展共享公共空间，提升生活娱乐体验。同时，通过公共空间运营(如广告牌收益)创造额外收入，这部分收入结余可用于抵扣物业管理费用，从而减轻业主经济负担。最终，街区制实践将通过优化居住成本结构与公共资源获取，切实增强业主的居住获得感与幸福感。
合硕机构首席分析师郭毅补充道，通州梨园镇地块推广住宅街区制的规划实践，与北京城市副中心高含绿量的空间特质深度契合。开放街区制通过消解社区物理边界，促进居住空间与周边绿色基础设施的有机融合，构建从社区微环境到园区、街区的多层次开放共享体系。这种空间模式不仅强化了城市副中心“蓝绿交织、水城共融”的生态底色，更通过绿色空间网络化渗透，精准呼应了副中心建设国家绿色发展示范区的战略定位。
购房需求转变驱动产品升级
“好房子”政策对于未来新建住宅标准的放宽，为房企在打造产品上提供了更多的可能性，直接增加了房企的信心，带动了房企拿地的积极性。
北京商报记者梳理发现，3月18日及4月8日成功出让的海淀树村、通州八里桥2宗地块均呈现激烈竞拍态势。其中，海淀树村地块吸引10家房企报名，经265轮鏖战后由中海以75.02亿元、溢价率27.93%竞得；通州八里桥地块则吸引招商蛇口、绿城中国、中海3家房企独立参拍及中国金茂+东亚新华联合体竞价，线下竞价环节历经150余轮举牌，最终招商蛇口以27.082亿元、溢价率16.28%突围。
郭毅分析称，从宏观政策层面来看，中央房地产调控基调从“止跌回稳”转向“企稳回升”，持续释放政策暖意，为市场注入强心剂。此外，北京楼市呈现量价共振特征，二手房与新房成交回暖形成需求端支撑。购房者从“有得住”到“住得好”购房需求的转变，也与“好房子”政策相符合，进一步推动房企打造优质房源。
谢逸枫补充道，“好房子”政策提升了优质地块的市场价值，促使房企为抢占产品力先机，激烈争夺核心区域土地资源。优质地块具备高利润兑现潜力，契合开发商对高利润、短周期的需求，尤其在限价政策宽松背景下，项目溢价空间显著提升。同时，北京楼市结构性回暖，高端改善需求持续释放，“好房子”产品去化速率与价格标杆效应远超普通住宅，进一步强化了房企对优质地块的拿地意愿。
例如，2024年10月招商蛇口在通州摘得的梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-600地块，后续打造出招商云璟揽阅。该项目在户型设计上便按照“好房子”标准打造，配置有南向阳台、飘窗及北侧设备平台等，为客户提供更多可利用空间。
从土地出让节奏来看，2025年“金三银四”期间，北京土地市场共成功出让4宗地块。其中，包含通州八里桥、梨园镇2宗地块，海淀树村及朝阳平房乡、孙河组团地块各1宗。与2024年同期出让的5宗地块基本持平。
土地市场开启新周期
在作为房地产行业传统销售旺季的“金三银四”，北京土地市场呈现量价齐升态势。
据北京商报记者统计，2025年3—4月，北京土地成交额约235.86亿元，相比2024年同期约85.35亿元，增长176.34%，市场活跃度显著提升。
这一增长背后，既有房企对优质地块的激烈争夺，也反映出核心区域的土地价值。
4月28日，北京年内首宗百亿级地块——朝阳平房乡、孙河组团组合地块成功出让。该地块采用“宅地+商业”组合供应模式，由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体以126亿元摘得。与此同时，北京核心区域海淀区的土地供应节奏明显加快。北京商报记者梳理发现，截至4月末，海淀区已成功出让3宗住宅用地，另有3宗已知地块计划年内出让。
根据北京市规自委公告，海淀半壁店地块将于5月20日公开竞价，宝山村2宗地块亦于5月25日启动预申请。至此，2025年海淀区已成交及拟供应地块总数已达6宗。
从海淀历年土地供应量来看，呈现区域土地市场集中放量态势。具体来看，2022—2024年北京海淀区域出让的地块分别为3宗、2宗、5宗。
从数据不难看出，自2024年起，北京持续加大优质地块的供应量。郭毅表示，房企更聚焦于同时满足三大核心要素的地块：区域市场逻辑清晰且客户基础稳固，项目周转效率高且去化周期可控，土地总价门槛适中且资金占用压力可控。此类地块因兼具安全边际与收益预期，成为房企竞相争夺的焦点。
谢逸枫认为，当前北京楼市企稳信号持续释放，部分区域新房成交活跃度显著提升，市场需求韧性逐步显现；限购政策存在进一步优化空间，市场对政策松绑预期持续升温，为土拍市场注入积极预期；房企销售回款改善，现金流状况边际修复，叠加融资环境宽松，为土地投资提供资金保障；房价平稳上涨预期强化，房企对资产价值提升形成正向反馈，拿地积极性进一步被激活。多重因素共振下，北京土拍市场高热度行情有望延续。
