2025-06-20 23:50:41
6月20日，上海第五批出让的6宗地块全部成交，出让总额212.57亿元。其中，杨浦区东外滩地块刷新杨浦区宅地单价纪录，成为杨浦区宅地单价地王；浦东曹路地块则触及中止价进入竞高品质环节。
?? 现象级网红盘助推，外环宅地高溢价成交
6月20日，浦东新区曹路科教园区(PDP0-0306)单元C1A-3、C1A-7地块进入现场竞价环节，本地块吸引四位竞买人参与，经过67轮竞价触及中止价；四位竞买人全部参与竞高指标环节，并最终报出上限值；转入第二阶段竞价环节。
最终，经过72轮竞价，联发集团旗下公司以21.004亿元的总价+商品住宅装修上限值(4500元/平方米)、公共服务上限值(5220平方米)、高端人才住房配建比例(2%)的代价竞得该地块，溢价率41.68%，成交楼板价33957元/平方米。
为何地块竞争如此激烈？土拍网分析称，该地块自带“流量密码”，南侧为现象级红盘象屿联发金海汀云台，房地联动价格63000元/平方米，多次开盘售罄。金海汀云台所在浦东新区曹路科教园区单元(PDP0-0306)C1B-1地块，是去年4月由象屿地产和联发集团联合竞得，溢价率6.49%，容积率1.5，成交楼面价33065元/平方米。
该宗地由两个子地块组成，起始价为14.82亿元，中止价为20.754亿元。其中，C1A-3地块规划为住宅用地，出让面积为37966.29平方米，容积率1.5，起始楼面价为25442元/平方米；C1A-7地块为其他商服用地，出让面积为4087.09平方米，容积率1.2，起始楼面价为6849元/平方米。
??? 内环宅地拍出杨浦区单价地王
本批次地块中唯一一宗位于内环的地块杨浦区C090101单元01C5-02地块吸引六位竞买人参与竞拍，经过95轮竞价，最终保利发展(600048.SH)旗下公司以35亿元的总价竞得，未触及中止价，溢价率30.79%，成交楼板价95530元/平方米。
参与此次竞拍的还包括上海城建置业发展有限公司，中国海外发展，越秀地产，南通瑞宏置业有限公司和招商蛇口联合体、中能建城市投资发展有限公司和华润置地联合体。
01C5-02地块的楼板价超过了一路之隔的杨浦区平凉社区01B4-04地块(平凉街道19街坊)，刷新杨浦滨江板块楼板价的新纪录，同时也是杨浦区住宅地块的新单价纪录。01B4-04地块楼板价95002元/平方米，容积率仅有1.35，建成后的项目为桐安里。
该地块周边新房翠湖滨江为风貌别墅项目，均价为21万元/平方米；同为风貌别墅项目的桐安里仍未开盘。据贝壳找房数据，二手房翡丽甲第成交均价14.96万元/平方米，首创天阅滨江成交均价13.31万元/平方米，保利香槟花园成交均价11.15万元/平方米。
多位专家表示，杨浦区住宅的热度与区域内楼市的热度相关。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该地块的叫价过程相当激烈，虽然没达到中止价，成交单价达到9.5万元/平方米，已经超出市场预期，这和近期该区域项目热销有关。
好地网分析称，去年下半年上海市放开住宅限价以来，杨浦是楼市热度最高的区域之一，诞生多个热销楼盘，云邸玖章、海玥外滩序BUND98等项目开盘认购率均超出200%，开盘即清盘。
房企倾向同一区域多盘联动
闵行区MHC10601单元01-22A-10地块吸引三位竞买人参与竞拍，经过40轮竞价，最终保利发展旗下公司以31.4026亿元的总价竞得，未触及中止价，溢价率12.95%，成交楼板价38775元/平方米。
据悉，这是保利发展在两公里范围内拥有的第五块地。2022年7月，保利发展和联发集团联合体以21.05亿元的总价竞得闵行区吴泾镇MHPO-0601单元16-05地块，地块成交楼板价为34064元/平方米。本次38775元/平方米的成交价较16-05地块高13.83%。
此后，2022年8月保利发展与上海申通地铁集团有限公司签约合作开发涵盖三宗地块的轨交15号线元江路TOD项目，按照规划将打造成近40万平方米集办公、商业、住宅、公寓于一体的大型滨水TOD项目。元江路TOD项目所建的住宅包括保利光合上城和光合跃城项目，销售均价约65000万/平方米。
有业内人士介绍，房企倾向同一区域多盘联动，这样可以控制开盘的节奏，也会降低营销的成本，从这个角度已经布局的房企出价能力也会高出竞争对手。
房企态度积极，土地市场热度持续
中指研究院上海数据总经理张文静表示，上海五批次土拍热度持续，各优质地块未来将为区域发展提供高品质住房。随着优质新房供应不断加大，叠加政策效应的持续释放，上海房地产市场或将愈加稳固。
本次出让活动吸引17家房企参与竞买，包括央企保利发展、中国海外发展，华润置地、能建城发、象屿地产、中建东孚、招商蛇口等。地方国企包括越秀地产、建发国际、联发集团等。民企仅有两家分别为上海天安盛世房地产有限公司和上海本地房企大华集团。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，本次土拍中，房企结构合理，央国企、外来企业与本地民企共同参与，形成了丰富多样的竞拍主体。这种多元化的竞拍格局有助于形成更加公平、公正的竞拍环境，推动土地市场的健康发展。
严跃进同时表示，本次土拍中，部分郊区地块如浦东曹路地块表现抢眼，溢价率高达41.7%，远超预期。这一数据不仅反映了房企对郊区土地市场的积极态度，也彰显了上海各区域市场均衡发展的潜力，郊区土地市场同样展现出强劲的发展动力。
