2025-08-02 12:02:28
7月热点城市土拍热度不减，各地新地王频现，与此同时，住宅价格仍呈现分化行情，新房受核心城市优质供给价格微涨，二手房则普遍“以价换量”。土地市场的火热态势能否推动楼市复苏也成为当前市场关注的焦点。
土地市场火爆：各地频繁诞生新地王
核心城市优质地块竞争激烈，多宗地块刷新单价地王。
7月，上海徐汇衡复风貌区的一宗核心地块以20万元/平方米的成交楼面价刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录；苏州园区双湖地块经过49轮竞价，以6.52万元/平方米登顶江苏省住宅用地单价地王；深圳前海桂湾宅地则以楼面价84180元/平方米刷新深圳单价地王……中指研究院8月1日发布的报告显示，今年1-7月，全国TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，300城住宅用地出让金同比增长25%。
“当下热点城市土拍热是房企追求‘确定性’的直接体现。”58安居客研究院院长张波表示，今年以来的高溢价地块，无一例外都体现在热点城市的优质板块，这些地块不但处于一二线热点城市，更重要的是多位于产业人口密集区域，开发商预期未来入市后，在合理利润水平下，去化难度小，更充分说明房企更倾向于在确定性高的区域布局。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，房企是“结构性看多”，TOP10城市前七月宅地出让金占全国比重达52%。今年以来房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持“聚焦深耕”“精准投资”策略，聚焦确定性高的城市及板块，但其余大多数城市土拍相对平淡。
在业内看来，专项债收储土地政策在各地加快推进，通过政府回购闲置土地再出让，缓解了部分房企资金压力，也推动国企成为土拍主力。
中指研究院监测数据显示，重点城市拿地金额TOP10房企中，央企、国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。举例来说，招商蛇口在北京、上海、南京、成都等四个城市拿地金额均进入前十；建发在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十，头部企业聚焦核心城市加大力度补仓。滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一；兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海增加土地储备；嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十。
土地市场火爆能否推动楼市复苏？
多城刷新地价纪录的同时，住宅价格分化行情仍在延续。
从住宅价格来看，新房、二手房走势呈现差异。中指研究院报告显示，7月，部分核心城市继续推出优质改善项目，带动百城新建住宅价格环比保持结构性上涨。但二手住宅“以价换量”仍是市场主流，7月百城二手房价格环比跌幅略有扩大，市场短期仍面临一定压力。
数据显示，今年7月份，全国100个城市新建住宅平均价格为16877元/平方米，环比上涨0.18%。全国100个城市二手住宅平均价格为13585元/平方米，环比下跌0.77%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，而同比则显示下跌7.32%。
“7月是市场传统淡季，市场活跃度出现季节性回落，同时在当前二手房挂牌量持续较高背景下，各城市‘以价换量‘现象普遍存在。新房价格保持微涨主要受结构性因素影响，近几年核心城市优质地块供应加快，从而带动市场上区位优、品质好的改善型楼盘供应有所增加，这些优质新房项目受到市场认可，带动需求释放，同时也拉动新房价格结构性微涨。”曹晶晶说。
张波表示，从今年热销的新房来看，一部分是热点城市的核心地段产品，尤其是中高端改善项目，另一部分则是当下“好房子”的代表，新房产品迭代加速，低密、智能化、高得房率成为主流卖点，尤其是符合“好房子” 标准项目与二手房形成代际差异，引发市场的高关注度。
随着土拍热度延续，市场信心能否进一步传导至购房者？在业内人士看来，当下房企在部分地区拿地信心恢复，更多是结构性现象，而非普遍现象，购房者信心重建需依赖经济复苏、政策协同与市场出清的共同作用。核心城市核心区新房目前已经走出了稳定行情，未来市场将更注重“质”的提升而非“量”的增长，市场分化还将持续存在。
