2025-09-29 14:31:07
近日，上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》(简称“《意见》”)，涵盖加强城市设计、提升环境品质、完善住宅建筑功能、实施城市更新、提升服务和治理水平等五个方面的17项具体举措。
在业内专家看来，此次政策体现了上海在好房子建设方面落实了规划政策的有力支持，进一步促进上海“好房子、好小区、好社区、好城区”的建设。政策对于住宅产品的优化等将发挥积极作用，也将更好促进住房消费市场的活跃。
阳台计容方式放宽
《意见》提出，阳台(含封闭式阳台)同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的 1/2 计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的 10%，且不大于 16 平方米(含 16 平方米)，户型建筑面积小于 80 平方米的，可以设置总面积不大于 8 平方米的阳台；每个阳台的设计进深(取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离)不超过 1.8 米(含 1.8 米)。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。
在业内看来，阳台计容规则的突破，实质上是取消了 “不超过8平方米才半计容”的紧箍咒。从变化来看，上海易居房地产研究院报告显示，阳台建筑面积计算规则即“1/2”的适用范围扩大，从过去的“≤8平方米”扩大至“＜16 平方米”。换句话说，对于 8 至 16 平方米的阳台来说，其面积计算中都可以具备更大的赠送面积。面积超标的阳台在一定程度上也可以享受面积赠送。过去对于面积超标的阳台(即大于 8 平方米的)，一律按阳台实际面积来计算建筑面积。而现在对于面积超标的阳台即大于等于 16 平方米的，只计算其超标的面积。此类规定有助于大户型住房的阳台设计，也利好双阳台和三阳台等产品的设计。
上海易居房地产研究院副院长严跃进举例称，以一套目前新房市场主流的户型130平方米为例，过去阳台若是6平方米，其赠送面积就为3平方米。现在阳台完全可以扩大一倍，即12平方米，新规下可以享受赠送面积为6平方米，相比此前增加了一倍，也就是说多了赠送面积，得房率也更高了。按照新政，新增的获赠面积上限是8平方米。
同时，《意见》还规定，封闭阳台也纳入半计容的范畴。中指研究院上海数据总经理 张文静指出，在本次规范出台前，封闭阳台的建筑面积通常按100%围护结构面积计算。为在满足建筑指标要求的同时提升实际使用面积，开发企业普遍倾向于按不封闭阳台模式进行设计建设。然而，由于实际项目客群特征、产品定位及居住需求存在差异，交房后常出现大规模业主私自封闭阳台的现象，不仅严重影响建筑立面整体美观，也对邻里关系和物业管理带来诸多问题。此次规范明确允许开发企业根据市场情况，自主选择阳台的配置方式，有助于从源头上引导合理建设。
为提升建筑立面形象，《意见》提出，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过 0.75 米(含 0.75 米)的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积 10%的阳台面积。
“饰面层”不计容，鼓励使用新材料
在丰富建筑形态和整体效果方面，《意见》明确，对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。建筑间距的起算点按照两幢建筑的外墙完成面为基准。
张文静提到，以往由于容积率自外墙开始计算，饰面层厚度也被计入容积率，间接增加了建设成本。新规的实施相当于降低了高品质外墙装饰的实际成本，为外墙材料的选择提供了更大空间，有利于推动建筑外观品质与功能实用性的共同提升。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，过去，开发商为增加室内使用面积，往往要考虑外立面材料的选择。现在，这条限制没有了，开发商可以运用更富美感、现代感，更加新颖且始终能保持质感的铝材和石材。同时，设计风格上，不再是千盘一律的格子式的建造风格，让建筑从整体来看，从过去的“平面装饰”迈向“立体塑造”，这是建筑建造上的巨大进步。
老旧小区加装电梯可免规划审批手续
完善老旧住宅功能方面，《意见》明确，支持旧住房完善基本功能。划拨用地上的老旧住宅更新改造、拆除重建后，增加厨房、卫生、卧室、起居室等住宅套内建筑面积，继续保留划拨方式。出让用地上的旧住宅，更新改造后超出住宅项目最低标准的，增加的建筑面积经评估后应补缴相应土地价款。
在提升老旧小区环境方面，《意见》显示，支持老旧小区提升居住环境、公共安全，鼓励居民自治、社区协商共治，在确保安全底线的条件下，老旧住宅小区多层住宅加装电梯、无障碍设施、提升楼梯道和门厅公共部位品质、适老化改造、增设垃圾房、门卫岗亭、绿化内小品的，无需办理规划审批手续。
严跃进提及，相比其他一些城市政策，上海此次政策更为全面。其除了关注新建住宅项目外，对于老旧小区项目的更新也落实了品质提升的要求，并从规划角度给予了政策支持。以目前已经在积极推进的加装电梯工作为例，其可以获得无需办理规划审批手续的政策支持，这就使得此类工作推进的效率更高，也使得民主自治得以有力推进。
