深圳学区房：隔一条街单价差8万 学区房真的那么重要吗？

   近日，深圳市民叶先生为给孩子多存一点积分，以便未来有更大的机会进入名校，在孩子一岁的时候就租住了位于深圳较好学区的学区房。由于经济条件有限，又想让孩子有机会享受优质教育资源，叶先生所租住的学区房位于深圳较好的学区之一，目前深圳市各区的义务教育入学都实行积分入学。他告诉记者，以该片区的百花园小区和园中园小区为例，两个小区仅仅只相隔一条马路，却因各自所属的学区不同，同等户型面积的房源单价差高达8万。
  此外，令人惊愕的是，根据叶先生的描述，以该片区的百花园小区和园中园小区为例，两个小区仅仅只相隔一条马路，却因各自所属的学区不同，两个小区同等户型面积的房源单价差高达8万。目前，让孩子上一个好学校已经成为绝大多数家长的共识，而“学区房”恰恰是满足这种“共识”所必须具备的条件!于是，为了不让孩子输在起跑线上，许多家长拼财力拼人脉，花重金购买天价学区房。
  学区房是很多父母绕不开的坑，孩子去哪上学，上什么学校几乎是所有家庭的头等大事。但是优质教育的稀缺、不均衡等问题一直存在着，这就使得学区房价格一涨再涨。不断推高学区房价格的背后原因是教育资源的稀缺。据教育部门测算，今年深圳小一学位缺口超4.95万个，初一学位缺口1.06万个。业内人士认为，市场对于学区房的追捧热情不减，究其原因是规划不足，供求不平衡等因素。
  学区房价格节节攀升的背后原因无疑是教育资源的稀缺，供给远远滞后于家长们日益抬高的需求。据教育部门的统计估算，今年深圳小一学位缺口超4.95万个，初一学位缺口1.06万个。即使政府以及住房管理部门三令五申对学区房进行降温处理，然而市场、资本对于学区房概念的追逐激情却毫无缓减，究其原因是规划不足，供求不平衡等因素。
  学区房真的那么重要吗？早前北京市西城区出台新政，宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。根据新规，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。这意味着，继海淀、东城、朝阳等教育大区之后，北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位。作为准“央区”之一，西城区坐拥众多部委机构，名校林立，堪称教育高地中的教育高地。前几年，这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、半地下室学区房卖出1050万天价等新闻引发广泛关注。
  我国义务教育阶段实行“就近入学”政策，一个小区对应一所学校，由于名校资源相对稀缺，与名校相对应的小区价格必然水涨船高，这正是“学位房”热度长盛不衰的原因所在。单校划片，说到底是一个萝卜一个坑。想要进入西城区的北京实验二小，或者广州越秀区的东风东小学，或者深圳福田区的荔园小学，只要买到与学校匹配的学位房即可，只要资金充裕，可谓0风险。由于学位房溢价的存在，这些区域房价明显高于周边非名校板块。数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。
  这些年，学区房面临越来越多的风险。
  这其中，最主要的风险当属学区资源重新分配的风险，除此之外，还存在政策变动、城市中心转移等风险。
  其一，学区资源重新分配的风险。
  不仅北京，上海也在推进的“多校划片”，意在为全国义务教育改革做出可行探索。事实上，教育部已经连续多年发布通知，要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，积极稳妥采取多校划片。
  虽然短期内，多校划片必然面临既得利益的阻碍，很难迅速复制到全国。但多校划片，已是大势所趋，连作为教育高地中的教育高地的北京西城区都能大刀阔斧推进，遑论其他地方？
  其二，政策变动的风险。
  学区房背后存在的教育溢价，这一溢价锚定于名校，有赖于教育政策的稳定性。一旦教育政策频繁变动，那么学区房的教育溢价也会随之变化，风险陡然增加。
  这几年，恰恰是教育政策变动最为频仍的几年。去年，苏州工业园区在楼市调控压力下，将“五年一学位”调整为“九年一学位”，学位锁定期突然从5年变成9年。
  深圳有城区也在学位压力之下，改变过去“对口入学”的规则，罗湖某名校甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策。
  虽然最后只是虚惊一场，但这无疑发出警醒：政策变量，已经成了学位房的重要影响因子。
  其三，城市格局洗牌的风险。
  改革开放40多年，经济一日千里，每个城市都在扩张，新城区拔地而起，城市中轴线一再发生变化，这必然对学区房格局形成挑战。
  过去坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区，无法避免日益老化的命运，虽有“旧改”加持，但前景势必受到影响。
  虽然教育优势一时不会消失，但随着城市政务区和商务区的不断转移，城市人口向新区或新中轴线的转移，城市的白领和金领群体也随之而转移，从而形成新的教育高地。
  毕竟，任何区域的教育，都是由人来决定的。白领金领群体聚居之地，教育质量一定不会差。（亚汇网编辑：林静）