2022-05-23 17:21:51
政策发力或提振房地产市场情绪
亿翰智库房地产研究专家指出，目前我国房地产市场仍面临政策效果限制、房屋新开工比例下滑、居民购房意愿减弱等多重压力。
花旗认为，人民银行超预期的降低LPR是近年来最为明显的房地产的支持信号，或有利于提振房地产行业的市场情绪，乐观估计房地产销售可能最早在6月开始回暖。
对于房地产的利好政策有望进一步出台，促进经济增长的货币和财政政策仍有发力空间，刺激效应可能会从二季度末开始更加明显。
市况回顾：
上周五，5月LPR报价落地，1年期维持不变，5年期LPR下调15个基点至4.45%，超出市场预期。
受到人民银行超预期调降LPR的提振，上周五A股指数均出现上涨。上证指数上涨1.6%，重返3100点以上，深成指和创业板指分别上涨1.82%和1.69%。
现状分析：
房地产行业的修复或仍面临多重压力
上周，花旗房地产行业分析师针对中国房地产市场的现状咨询了亿翰智库房地产研究专家张化东先生，张先生指出目前房地产行业的修复或仍面临以下压力：
一、政策实施效果或存在限制。张先生认为，政策不匹配和信息不对称或限制政策实施效果，因此支持政策仍需要进一步发力，特别是为一线城市的房地产政策提供更大的空间，包括降低重点城市二套房的首付比率和明确地方政府对于房地产因地制宜的政策权限等。
二、房屋新开工意愿低迷。根据张化东先生对于部分城市的调查，在去年的第2、3批出让土地当中分别仅有20%和10%进行开工建设，远低于50%的政策水平。
三、宏观经济预期影响居民购房意愿。张先生认为，从短期来看，疫情影响以及对于经济增长担忧或拖累居民的购房意愿；长期来看，随着市场逐渐饱和、新出生人口下降、以及置换需求减少等因素也会对房地产市场带来影响。
张化东先生认为，在经历了4月和5月初的疲软后，房地产销量下滑情况有望在下半年收窄。另外，如果加大对一线城市房市的需求刺激、提升重点城市的政策示范作用、叠加疫情好转市场情绪改善，房地产销售有可能在4季度开始开始复苏。
支持政策有望提升市场情绪
5月以来，楼市调控放松的节奏明显加快，多地接连密集出台楼市调控政策。5月15号，人民银行将个人首套住房商贷利率的下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，根据最新LPR计算，居民首套房房贷利率最低可降至4.25%。
全国许多城市也因城制宜，根据自身情况对当地楼市调控做出调整，包括降低首套房首付比例、提高公积金贷款额度、调整限购范围等，均体现出各地政府对于房地产市场的支持的信号。
花旗认为，超预期降低LPR是近几年来最为明显的对于房地产的支持信号，在利好新增购房者的同时，也减轻了存量购房者的还贷压力，或有利于提振房地产行业的市场情绪。根据乐观的估计，房地产销售可能最早在6月开始回暖。
房地产支持政策或进一步发力
展望未来，花旗认为政府仍可能进一步出台对于房地产行业的利好政策：（1）一线城市的限购政策可能会部分放松（包括城市化建设和人才引进），或对提振市场情绪发挥的示范作用；（2）对于地产开发商预售资金的使用限制可能会宽松，帮助开放商改善现金流及运营周转情况；（3）对于民营房企支持政策可能进一步出台。
投资策略：
尽管疫情的不确定性可能给经济增长带来一定挑战，但现阶段无需过度悲观。花旗预计，未来中国货币政策和财政政策政策有望进一步发力，刺激效应可能会从二季度末开始更加明显，花旗预计房地产销量下滑情况有望最早在6月开始回暖。
近期国内疫情已出现明显好转，人民币汇率逐渐企稳，叠加政策的进一步发力，信贷需求有望逐渐恢复。花旗私人银行研究团队认为，中国经济增长的下行趋势或已接近底部，股市有望逐渐企稳反弹。
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