2022-06-02 16:29:52
回到未来：房地产市场仍有待复苏
疫情影响下，房地产市场销售行情仍面临一定压力。
各级政府出台包括下调LPR利率在内的多项刺激政策，效果有待观察。
少量房企违约不会造成中国的“雷曼时刻”，但问题房企的债务重组进程仍需加速推进。
市况回顾：
6月1日下午，A股三大指数全天弱势震荡。截至收盘，深成指上涨0.21%，沪指微跌0.13%，创业板指涨近1%。
中国证监会最新指导沪深交易所发布了公开募集基础设施REITs扩募指引，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求等，强调扩募相关要求与首次发售一致，强化内幕信息管理和利益冲突防范。
从四川银保监局获悉，该局近日联合人民银行成都分行等部门出台《进一步加强四川省新市民金融服务行动方案》，截至4月末，四川省首套个人住房贷款加权平均利率已连续5个月下降，较年初下降52个基点。
现状分析：
房地产销售依然面临较大压力
由于疫情的影响，中国当前经济面临一定的增长压力，房地产市场销售行情的复苏仍然较为缓慢，部分房地产企业的债务违约风险有所升高。
根据官方数据，70个城市的新房销售额平均下降了30％以上。4月份，前100名开发商的合同销售额同比下降58.6％，环比下降16.2％。4月房地产投资同比下降2.7%，也拖累了整体固定资产投资数据。由于预售资金和抵押贷款是开发商的主要融资来源，占总资金来源比重的69.3%，由于流动性出现一定恶化，导致开发商拿地热情不高。
中国各地房地产限购政策是由地方政府根据当地的供求情况制定的。随着房地产销售和土地销售下滑，许多省份在其主要城市放松了房屋限购政策。在放宽限购措施的城市中，大多数城市已将首次购房者的首付比例从之前的30％降低到20％，央行降低5年期LPR利率也是对房地产市场的有利支撑。
房地产市场刺激政策效果仍需时显现
以往放松限购政策对于房地产市场刺激效果相对明显，但当前房地产市场复苏依然面临一定的阻力。
首先，由于疫情影响，失业率上升和劳动力市场紧张可能会削弱政策效果。
其次，房地产投资以年均18.8%的增速维持了房地产行业二十多年的快速发展，中国人均居住条件快速赶上部分发达国家。同时，城市房屋空置率也同步升高，2017年城市房屋空置率已经达到21.5%，显示出过度供应的迹象。在短期内，最新的库存数据表明，各线城市房屋库存都高于历史平均库存水平，其中二、三、四线城市高库存尤其明显。
第三，由于当前的房地产市场低迷，财政部已将10个城市的房地产税试点推迟到明年。 虽然正式颁布房地产税可能进一步推迟到2027年，但房地产税试验范围可能扩大到更多城市，并且最终房地产税可能增加房屋持有成本，提升市场空置房屋供应量，这或将导致未来的房地产投资下降。长期而言，尽管中国城镇化率仍在逐步提升，但人口老龄化以及出生人口减少都可能增加需求端的压力。
少量房企违约不会造成中国的“雷曼时刻”
在“三条红线”政策（债务与资产比率低于70％，资本负债率、现金与短期债务比值均低于100％）严格执行的背景下，少数房企短期资金链紧张。
花旗私人银行研究团队认为，房地产开发商属于经济实体，因此其违约不会像金融机构那样产生重大的财务溢出效应。此外，中国的金融体系仍然以国有企业为主，意味着国家可以采取快速行动来消除系统性金融风险。因此，部分房企的债务违约问题不会导致系统性风险。
债务重组进程仍有待加速
如果问题企业的债务重组过程较为缓慢，则可能不利于整体市场的复苏。一方面，出于保护购房者利益的目的，房屋预售资金难以提前释放。同时，资产支持证券产品市场广度仍然相对有限，可以提供的融资帮助不大。另一方面，部分企业主导的债务重组进程仍然比较缓慢，行业流动性问题或将继续影响房地产固定投资。截至2021年，中国银行业贷款有27%与房地产行业相关，房地产仍然是中国经济重要一环，也将对经济增长具备重要意义。
投资策略：
花旗预计未来中国货币政策和财政政策政策有望进一步发力，刺激效果可能从二季度末开始更加明显，房地产销量下滑情况有望最早在6月开始回暖。
高频监测指标显示，疫情以及供应链情况整体都在好转。为提振经济，中国稳经济33条措施周二悉数落地，包括下调LPR利率，增值税留抵退税，房租减免等等，希望刺激住宅与汽车销售，帮扶小微企业，稳定就业，促进基建投资。
鉴于中国未来或进一步加快传统与新型基建项目投资，建筑与机械设备、原材料与可再生能源板块或逐步受益，投资者可以关注相关布局机会。
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